שנת 2015 – 6 שנים לאחר אחד המשברים הכלכליים הקשים שידעה ארה"ב במהלך השנים, שלאחריו צנחו מחירי הבתים בארה"ב בשני שליש ויותר, עכשיו נשאלת השאלה האם ארה"ב היא עדיין כל כך אטרקטיבית ברכישת נכס להשקעה לעומת השקעה בנדל"ן בארץ הקודש, המחירים בארה"ב כבר לא כל כך אטרקטיביים כפי שהיו בשנת 2008/9, כמות הנכסים שמוצעים למכירה במכרזים ירדה משמעותית ובנוסף לכל המשקיעים מכל העולם שמתמודדים על נכסים האמריקאים בעצמם חזרו לשוק והם קונים וקונים.
לאחרונה אני נתקל בהרבה אנשים שעדיין מאמינים שאפשר להרוויח בעסקאות נדל"ן בארץ. חלק מהם טוענים בצדק שהמרכז כבר לא רלוונטי עקב המחירים הגבוהים והתשואה הנמוכה אבל עדיין ניתן למצוא הזדמנויות באיזור הצפון ודרום הארץ.
השקעה בנכס נדל"ן מניב צריכה לייצר שני מסלולי הכנסה. אחד מהם הוא ההכנסה השוטפת משכירות, המסלול השני הוא רווחי הון בעת מכירת הנכס.
כאשר אנו בוחנים את הפריפריה ואת מחירי הנכסים אנו רואים שהמחירים נעים בין 400,000 ₪ לנכס בעל 3 חדרים באיזורים קצת פחות טובים ל-600,000 ₪ באיזורים יותר טובים, נכס כזה יושכר במחיר של 1800-2200 ₪ - המקנה לנו תשואה ברוטו של 4-5% לפני הוצאות.
לצורך החישוב – נניח שאנו מעוניינים לרכוש נכס כזה בשווי של 500,000 ₪ באיזור הצפון הנכס יכניס לנו שכירות של 2200 ₪ לחודש.
מעבר לעלות הנכס עלינו להכניס לחישוב מרכיבים נוספים כגון מס רכישה בשווי של 5% מסכום הרכישה של הנכס, הוצאות רישום ועורך דין ואולי גם שכר טרחה של מתווך, שיפוץ קוסמטי לנכס וכול' עלויות שיכולות להגיע לסכום של כ-40,000 ₪ ויותר.
עקב מדיניות הממשלה ובנק ישראל נגד המשקיעים ירדה היכולת לקבלת הלוואת משכנתה לנכס להשקעה מ-70% ל-50% מערך הנכס, לכן נצטרך לקחת בחשבון שנוכל להלוות רק 250,000 ש"ח מהבנק אלא אם יש לנו נכס נוסף שנוכל למשכן כדי לגייס משם סכום נוסף. את 40,000 ₪ הנותרים נצטרך גם כן להביא מהבית.
סך כל ההשקעה שלנו בנכס מסתכם בכ-290,000 ₪ והלוואה של 250,000 ₪ מהבנק בתנאים לא אטרקטיביים שוב עקב המדיניות הממשלתית ובנק ישראל נגד המשקיעים.
אם נכניס את כל הנתונים למחשבון הכדאיות לרכישת נכס נקבל את הנתונים הבאים:
בנתונים המוצגים בטבלה לא לקחתי בחשבון את הוצאות המיסים הצפויים מההכנסות משכירות, בארץ ישנו מסלול של 10% מס על ההכנסה ברוטו משכירות כאשר ההכנסה החודשית עולה מעל 5,000 ש"ח, במקרה שלנו אין צורך בתשלום מס על ההכנסה אבל אם מדובר בנכס נוסף עבור משקיע נצטרך להוריד מחישוב הכדאיות מס שנתי של 2640 ש"ח המהווים 10% מההכנסה ברוטו מהשכירות - דבר שיקטין משמעותית את התוצאות הנמוכות שכבר קיבלנו.
התוצאות חד משמעיות הרווחים עגומים ולא כדאיים לכן נבדוק את האפשרות של רווחי הון על אותה עסקה. מחירי הנדל"ן מאופיינים בעליות וירידות במהלך השנים כאשר אחרי עלייה רציפה של כמה שנים כפי שראינו לאחרונה והמדיניות הממשלתית לעצירת גל העליות ודחיפה להקמת עשרות אלפי דירות חדשות באיזורי הארץ השונים לא בדיוק מהוות בסיס לעליות נוספות של מחירים ואפילו להפך, יש לצפות בתקופה הקרובה לעצירת גל העליות ולהתחלה של ירידות מחירים קלות, לכן צפי לרווח הון גם אין לנו כאן, אני לא הייתי רוצה להיות במקומו של אותו משקיע שירכוש נכס ב-500,000 ש"ח ויגלה אחרי שנה שהנכס שלו שווה פתאום 350,000 ש"ח.
בנוסף צריך לקחת בחשבון את המצב הביטחוני הנפיץ בה אנו נמצאים, היכול בשניות להתפתח למצב מלחמה כאשר 150,000 טילים מכוונים לכווננו, מצב כזה יכניס את המשק למיתון גדול יותר שיגרור אחריו ירידות מחירים דרסטיות הן בשווי הנכסים והן בהכנסה משכירות.
לעומת זאת יש את ארצות הברית, המעצמה הכלכלית הגדולה בעולם, מקום ללא סיכון בטחוני, מדינה שמעודדת את המשקיעים לבוא ולהשקיע בה, הטבות המס שניתנות גם למשקיעים זרים יוצרות חממה למשקיעים.
בהשקעה של 290,000 ש"ח שהם כ-$75,000 נוכל לרכוש נכס מסוג סינגל פמילי בעל 3 חדרי שינה וגינה המקביל בארץ לבית קרקע בעל 4 חדרים. מנכס כזה נוכל לקבל הכנסה של כ-$1000 ברוטו ולאחר הוצאות נישאר עם הכנסה של כ-$800 נטו ישירות לחשבון הבנק של המשקיע, מדובר בהכנסה ברוטו של 15% והכנסה נטו של 12% על ההשקעה שלנו. בנוסף לפי התחזיות שוק הנדל"ן האמריקאי נמצא כרגע במגמת עלייה כך שיש סיכוי גדול ליצירת רווחי הון גבוהים על ההשקעה שלנו.
כאשר המחירים עדיין נוחים מאוד, הביקוש לשכירויות גבוה מאוד וניתן לקבל תשואה גבוהה משמעותית מהארץ ניתן לומר בוודאות שכל מי שמחפש רווחה כלכלית ואלטרנטיבה להשקעה בארץ ימצא אותה בהשקעה בנכסים בארצות הברית.
מעוניין לדעת היכן אני משקיע בארצות הברית - לחץ כאן
מעוניין לגלות מהן ההוצאות החלות על בעל נכס בארצות הברית - לחץ כאן
לאחרונה אני נתקל בהרבה אנשים שעדיין מאמינים שאפשר להרוויח בעסקאות נדל"ן בארץ. חלק מהם טוענים בצדק שהמרכז כבר לא רלוונטי עקב המחירים הגבוהים והתשואה הנמוכה אבל עדיין ניתן למצוא הזדמנויות באיזור הצפון ודרום הארץ.
השקעה בנכס נדל"ן מניב צריכה לייצר שני מסלולי הכנסה. אחד מהם הוא ההכנסה השוטפת משכירות, המסלול השני הוא רווחי הון בעת מכירת הנכס.
כאשר אנו בוחנים את הפריפריה ואת מחירי הנכסים אנו רואים שהמחירים נעים בין 400,000 ₪ לנכס בעל 3 חדרים באיזורים קצת פחות טובים ל-600,000 ₪ באיזורים יותר טובים, נכס כזה יושכר במחיר של 1800-2200 ₪ - המקנה לנו תשואה ברוטו של 4-5% לפני הוצאות.
לצורך החישוב – נניח שאנו מעוניינים לרכוש נכס כזה בשווי של 500,000 ₪ באיזור הצפון הנכס יכניס לנו שכירות של 2200 ₪ לחודש.
מעבר לעלות הנכס עלינו להכניס לחישוב מרכיבים נוספים כגון מס רכישה בשווי של 5% מסכום הרכישה של הנכס, הוצאות רישום ועורך דין ואולי גם שכר טרחה של מתווך, שיפוץ קוסמטי לנכס וכול' עלויות שיכולות להגיע לסכום של כ-40,000 ₪ ויותר.
עקב מדיניות הממשלה ובנק ישראל נגד המשקיעים ירדה היכולת לקבלת הלוואת משכנתה לנכס להשקעה מ-70% ל-50% מערך הנכס, לכן נצטרך לקחת בחשבון שנוכל להלוות רק 250,000 ש"ח מהבנק אלא אם יש לנו נכס נוסף שנוכל למשכן כדי לגייס משם סכום נוסף. את 40,000 ₪ הנותרים נצטרך גם כן להביא מהבית.
סך כל ההשקעה שלנו בנכס מסתכם בכ-290,000 ₪ והלוואה של 250,000 ₪ מהבנק בתנאים לא אטרקטיביים שוב עקב המדיניות הממשלתית ובנק ישראל נגד המשקיעים.
אם נכניס את כל הנתונים למחשבון הכדאיות לרכישת נכס נקבל את הנתונים הבאים:
התוצאות חד משמעיות הרווחים עגומים ולא כדאיים לכן נבדוק את האפשרות של רווחי הון על אותה עסקה. מחירי הנדל"ן מאופיינים בעליות וירידות במהלך השנים כאשר אחרי עלייה רציפה של כמה שנים כפי שראינו לאחרונה והמדיניות הממשלתית לעצירת גל העליות ודחיפה להקמת עשרות אלפי דירות חדשות באיזורי הארץ השונים לא בדיוק מהוות בסיס לעליות נוספות של מחירים ואפילו להפך, יש לצפות בתקופה הקרובה לעצירת גל העליות ולהתחלה של ירידות מחירים קלות, לכן צפי לרווח הון גם אין לנו כאן, אני לא הייתי רוצה להיות במקומו של אותו משקיע שירכוש נכס ב-500,000 ש"ח ויגלה אחרי שנה שהנכס שלו שווה פתאום 350,000 ש"ח.
בנוסף צריך לקחת בחשבון את המצב הביטחוני הנפיץ בה אנו נמצאים, היכול בשניות להתפתח למצב מלחמה כאשר 150,000 טילים מכוונים לכווננו, מצב כזה יכניס את המשק למיתון גדול יותר שיגרור אחריו ירידות מחירים דרסטיות הן בשווי הנכסים והן בהכנסה משכירות.
לעומת זאת יש את ארצות הברית, המעצמה הכלכלית הגדולה בעולם, מקום ללא סיכון בטחוני, מדינה שמעודדת את המשקיעים לבוא ולהשקיע בה, הטבות המס שניתנות גם למשקיעים זרים יוצרות חממה למשקיעים.
בהשקעה של 290,000 ש"ח שהם כ-$75,000 נוכל לרכוש נכס מסוג סינגל פמילי בעל 3 חדרי שינה וגינה המקביל בארץ לבית קרקע בעל 4 חדרים. מנכס כזה נוכל לקבל הכנסה של כ-$1000 ברוטו ולאחר הוצאות נישאר עם הכנסה של כ-$800 נטו ישירות לחשבון הבנק של המשקיע, מדובר בהכנסה ברוטו של 15% והכנסה נטו של 12% על ההשקעה שלנו. בנוסף לפי התחזיות שוק הנדל"ן האמריקאי נמצא כרגע במגמת עלייה כך שיש סיכוי גדול ליצירת רווחי הון גבוהים על ההשקעה שלנו.
כאשר המחירים עדיין נוחים מאוד, הביקוש לשכירויות גבוה מאוד וניתן לקבל תשואה גבוהה משמעותית מהארץ ניתן לומר בוודאות שכל מי שמחפש רווחה כלכלית ואלטרנטיבה להשקעה בארץ ימצא אותה בהשקעה בנכסים בארצות הברית.
מעוניין לדעת היכן אני משקיע בארצות הברית - לחץ כאן
מעוניין לגלות מהן ההוצאות החלות על בעל נכס בארצות הברית - לחץ כאן
