איזורי רכישה מומלצים

כשניגשים לבדוק איזור טוב להשקעה יש לבחון את הפרמטרים הבאים:

• איזור בעל כלכלה יציבה.
• אבטלה נמוכה או דומה לממוצע הארצי.
• גיוון תעסוקתי ויצירת מקומות תעסוקה חדשים.
• הגירה חיובית.
• איזור בו ניתן לרכוש נכסים עם 10% תשואה ומעלה.
• איזור בו מחירי הקנייה נמוכים ממחירי הבנייה של הנכסים.

ישנם שווקים רבים בארה"ב אנו נתמקד במספר איזורים שעומדים בקריטריונים שהזכרנו:

1.      ממפיס טנסי.

2.      קולומבוס אוהיו.

3.      אטלנטה ג'ורגיה.

4.      ג'קסונוויל פלורידה.

1. ממפיס טנסי.

העיר ממפיס שבמדינת טנסי על גדות נהר המיסיסיפי היא העיר בעלת הנמל השלישי בגודלו בארה"ב, 4 כבישים בינלאומיים ואחת מתחנות הרכבת הגדולות בארה"ב יצרו את ממפיס כמרכז התובלה וההפצה המרכזי לכל ארה"ב. ממפיס מאופיינת ב-3 תעשיות גדולות: תעשיית הבריאות, מוסדות ללימודי רפואה ומכוני המחקר הביולוגיים מכניסים תוצר של 5 ביליון דולר לכלכלה המקומית בכל שנה ומייצרים מליוני מקומות עבודה. בעיר ממפיס נמצא את נמל התעופה בעל טרמינל לסחורות העמוס ביותר בכל העולם, חברות כמו FEDEX וחברות אחרות הקימו בעיר את המטה הראשי שלהם.

חוקי המיסוי הנוחים והקירבה למרכז הלוגיסטי הגדול הינו מוקד משיכה למאות חברות שונות שמקימים יותר ויותר מפעלים.

נקודות נוספות - ממפיס:

•  - CNNMoneyממפיס העיר השלישית בין עשר הערים עם ההתאוששות הכלכלית המהירה ביותר.
• אחוז האבטלה צנח מ-10.5 ל-8.8 וממשיך לרדת.
•  - Business 2.0ממפיס - אחת מעשר הערים המומלצות להשקעה בנדל"ן.
•  48%מהאנשים בעיר שוכרים דירות, האחוז הגבוה ביותר מכל ארה"ב.
• בשנת 2008 - בזמן המשבר הכלכלי חוותה ממפיס ירידות קלות ביותר של 3% בלבד.
• סיכוי נמוך לירידת ערך הנכסים - שנתיים של ירידות בלבד מתוך עשרים השנים האחרונות.
• חוקי השכירות לטובת בעל הנכס ולא הדייר ומאפשרים פינוי מהיר של דייר שלא עומד בהתחייבויות שלו.

2. קולומבוס אוהיו.

העיר קולומבוס שבמדינת אוהיו היא העיר ה-15 בגודלה בארה"ב, זו עיר שנבנתה לעסקים. בקולומבוס וסביבתה נמצאים 28 חברות שנמצאות ברשימת הFortune 500 Companies -  

העיר ממוקמת במרכז מדינת אוהיו ומשלבת איכות חיים ומרכז תרבותי, אקדמי ועסקי, עם אוכלוסייה מבוססת ואיכותית הנהנית מהגירה חיובית וצמיחה מתמדת. נתונים אלה הופכים אותה לשם החם בכל הקשור להשקעות נדל"ן ופוטנציאל תשואה משכירות הנכס.

קולומבוס היא העיר השנייה באחוזי הצמיחה שלה במערב התיכון בארה"ב, היא מושכת אליה אוכלוסייה חזקה תוך שהיא משלבת פעילות כלכלית ענפה, הייטק, מסחר, תעשייה, שירותים כגון:

• Kraft foods (חברת המזון השנייה הגדולה בעולם).
• ) Nation Wide Insuranceחברת הביטוח מהגדולות בארה"ב).
• Nationwide Childrens Hospital (בית החולים הגדול ביותר לרפואת ילדים).

קולומבוס נבחרה על ידי המגזין היוקרתי Business Week כעיר הטובה ביותר לגדל בה ילדים באמריקה, ואתר ה"פורבס" הכתיר אותה כעיר המשתלמת ביותר לצאת בה לגמלאות וכעיר הרביעית באמריקה שמשתלם לחיות בה, באופן כללי. היא גם דורגה כעיר הרביעית הנקייה ביותר באמריקה, כעדות לאיכות החיים הגבוהה שהיא מספקת לתושביה.

נקודות נוספות - קולומבוס אוהיו:

• אחוז אבטלה נמוך משמעותית מהממוצע הלאומי.
•  Ohio State Universityהיא אחת מהאוניברסיטאות הציבוריות הגדולות בארה"ב.
• אחוז הדירות הפנוי  Vacancy - עומד על 8%.
•  Popular Science Magazineדירג את קולומבוס אוהיו במקום שביעי כעיר ההיי-טק של ארה"ב.
• 47% מתושבי העיר שוכרים דירות.
• חוקי השכירות לטובת בעל הנכס ולא הדייר ומאפשרים פינוי מהיר של דייר שלא עומד בהתחייבויות שלו.

3. אטלנטה ג'ורג'יה:

העיר אטלנטה שבמדינת ג'ורג'יה היא הכוכב העולה של דרום ארה"ב, עיר תוססת בעלת איכות חיים מדהימה.

אטלנטה היום היא העיר הראשונה בנתוני הצמיחה והגדילה המהירה ביותר בכל ארה"ב. מטרופולין אטלנטה הוא ביתם של 13 חברות מה Fortune 500 Companies - שביניהן - קוקה קולה  CNN, UPS, Georgia Pacific ובנוסף משמשת כמטה של 24 חברות מה - Fortune 1000 Companies.

העיר שנשרפה ונהרסה כמעט כליל במלחמת האזרחים הפכה למרכז המסחרי ולמרכז התחבורה של דרום מזרח ארה"ב.

שדה התעופה הבינלאומי הוא אחד משדות התעופה העמוסים ביותר בעולם, כלכלתה של אטלנטה היא אחת המובילות בארה"ב בתחומי התקשורת, המסחר הקמעונאי, ענף הכלכלה והביטוח.

באטלנטה נבנו 130 מרכזים מסחריים, 41 מתחמי גולף, 54 פארקים ציבוריים.

באטלנטה מתקיים בכל שנה מירוץ "Peachtree Road" מירוץ של 10 קילומטר שרצים בו 60,000 משתתפים - זהו המירוץ הגדול בעולם.

העיר המשגשגת היא ביתם של ארבעה קבוצות ספורט מקצועיות: רייבס (בייסבול), פלקונס (כדורגל), הוקס (כדורסל) ות'ראשרס (הוקי).

נקודות נוספות - אטלנטה:

• אטלנטה מאופיינת באוכלוסיה צעירה יחסית, ולפי מפקד האוכלוסין האמריקאי Census העיר צפויה להמשיך ולגדול ב-20% בשני העשורים הבאים.
• אקלים נוח ועלות מחייה נמוכה יחסית לכלל ארה"ב.
• מחירי הבתים זולים יחסית לשאר ארה"ב.
• גם כאן חוקי השכירות לטובת בעל הנכס ולא הדייר ומאפשרים פינוי מהיר של דייר שלא עומד בהתחייבויות שלו.

 4. ג'קסונוויל פלורידה:

העיר ג'קסונוויל היא העיר הגדולה ביותר במדינת פלורידה מבחינת אוכלוסייתה. ג'קסונוויל היא עיר חוף מדהימה המהווה מרכז תיירותי המורכב מגלריות אמנות, מוזיאונים, מסעדות, בתי קפה, ברים, חיי לילה, מלונות ותיאטראות.

בנוסף לכך מהווה העיר נמל ים חשוב ומרכזי באזור.
בעיר 2 בסיסי צבא גדולים המספקים אלפי מקומות עבודה והיא מוגדרת היום כעיר עם הצמחיה הכלכלית הגדולה והמהירה ביותר ביותר בארה"ב.
העיר בעלת כלכלה מגוונת המתבססת בין היתר על תיירות, שרותי בנקאות, ביטוח, שרותי רפואה, יש בה עשרות מגרשי גולף, פארקים ומסלולי אופניים, אגמים ונהרות ומסלולי טיפוס.

נקודות נוספות - ג'קסונוויל:

• העיר ג'קסונוויל היא אחת מהערים עם ההגירה החיובית הגבוהה ביותר בארה"ב,  22% גידול באוכלוסייה מאז שנת 2000.
• התפתחות כלכלית במגמת עלייה, גידול במקומות העבודה וירידה מתמדת באבטלה שעומדת כרגע על 5.1%.
• אזור חם יחסית שמאפשר תנאי מחייה נוחים.
• בעיר נמצא אחד מנמלי התעופה הגדולים והעמוסים בארה"ב.
• ג'קסונוויל סבלה הכי פחות נזק מסופות הוריקן יותר מרוב ערי החוף מזרחית אחרות. העיר קיבלה רק פגיעה ישירה אחת מהוריקן מאז 1871 ולכן נחשבת מקום בטוח וכדאי ביותר להשקעה מכל מדינת פלורידה.

העיר ג'קסונוויל יצאה מהמשבר הכלכלי די מאוחר והעליה במחירים הורגשה רק בתחילת 2013, לפי כל הסימנים העיר נמצאת בדיוק לפני הפריצה הגדולה וזה הזמן להיכנס לשוק ולרכוש נכסים.