דיווח ב-CNN משכנתאות בגובה של 97% חוזרות לשוק

שוק המשכנתאות בארה"ב מתחיל להתעורר מחדש, אמנם כרגע עדיין רק עבור המקומיים אבל התקנות החדשות שנקבעו לאחרונה בהחלט מראים שהכיוון חיובי ובקרוב מאוד יפתחו הברזים מחדש גם עבור המשקיעים הזרים.

שני הבנקים הגדולים פאני מיי ופרדי מק מציעים מסלולי רכישה אטרקטיביים במיוחד שלא זכורים כבר הרבה שנים בשוק הנדל"ן האמריקאי המאפשרים לרוכשים לשלם מקדמה של 3% בלבד ממחיר הנכס. המטרה היא לאפשר לבעלי משכורות נמוכות ולזוגות צעירים שקונים בית ראשון לרכוש בית.

הבנקים הגדולים ביצעו מחקר שהגיע למסקנה שלזוג צעיר אמריקאי לוקח 12 שנים לחסוך כדי להגיע למיקדמה של 20% ממחיר הנכס. כתוצאה מכך ועל מנת לאפשר ליותר ויותר זוגות צעירים לרכוש בית הוחלט על שינוי המדיניות.
אמנם המדיניות החדשה תעזור לזוגות צעירים רבים לרכוש בית אבל עדיין הם יאלצו לעמוד במספר תנאים מקדימים וקרדיט סקור של 620 ומעלה.

הלווים יאלצו לעשות ביטוח למשכנתא בדומה לביטוח החיים בארץ אבל בניגוד לארץ במידה ויתרת המשכנתה תרד ל80% משווי הבית, דבר שכול בהחלט לקרות לפי קצב עליית המחירים בשוק הנדל"ן בארה"ב, ניתן יהיה לבטל את הביטוח - דבר שיחסוך הוצאה חודשית לא מבוטלת.

בנוסף להגמשת התנאים שוק המשכנתאות בארה"ב מציע ריביות נהדרות וכמובן שהמטרה הכללית היא להציף את השוק בכסף נזיל ולהחזיר לציבור האמריקאי את האמון בשוק הנדל"ן, אמון שאבד בעת המשבר הכלכלי של שנת 2008 שבו מחירי הנדל"ן התרסקו ומיליונים איבדו את בתיהם לבנקים. לטווח ארוך כמובן שמהלך זה אמור להשפיע בצורה חיובית על שוק הנדל"ן ולגרום להמשך התאוששות השוק ולהמשך גל עליות המחירים.

לכתבה המלאה באתר-CNN

להמשך קריאת מאמר שכתבתי בנושא השקעה בארץ לעומת השקעה בארצות הברית – לחץ כאן.

להורדת המדריך לעסקת נדל"ן מניבה בארה"ב - לחץ כאן

כיצד נוכל להגיע לרווחה כלכלית

שלום חברים, לשם שינוי החלטתי במאמר הבא לא לכתוב ספציפית על הנדל"ן עצמו אלא על הנדל"ן כאמצעי במסע שלנו לעבר הרווחה הכלכלית.

השקעה בנדל"ן כרוכה ברכישת נכסים בעלות לא מבוטלת שרק קומץ קטן מהאוכלוסייה שוקל לבצע, רובם מעדיפים להחזיק את הכסף בבנק בתוכנית חיסכון כי הם לא מכירים משהו אחר וחושבים שזה מאוד מסוכן.

מי שאין לו את הסכומים הנ"ל לא מבין איך בכלל אנשים מגיעים לסכומים כאלה ומרשים לעצמם "לסכן" (כך הם חושבים) סכום כל כך גבוה בהשקעה בנדל"ן במדינה כל כך רחוקה מכאן. מיד תראו איך כל אחד יכול לקחת אחריות על מצבו הכלכלי ולהתחיל להשקיע בנדל"ן וליצור לו ולמשפחתו עתיד כלכלי טוב יותר.

אני טוען שההפך הוא הנכון ושמי שמשאיר את הכסף שלו בתוכנית חיסכון בבנק מאבד מערך הכסף ולא יגיע אף פעם לחופש כלכלי.

מי לא חולם על חופש כלכלי, מי לא חשב איך זה יהיה ביום שבו הכסף יהיה דבר שולי, דבר שיש הרבה ממנו ובשפע. נוכל לקום בבוקר ובכל יום מחדש לעשות משהו אחר בלי חשבון.

בתור משקיע ומלווה משקיעים בהשקעות בנדל"ן בארה"ב אני נפגש כל הזמן עם אנשים ששואפים להגיע לרווחה כלכלית אבל עדיין לא התגברו על המחסום שמונע מהם לעשות משהו בנדון. 

זו תחושה נפלאה לקום בבוקר בלי לחץ להזדרז ולהספיק להחתים את הכרטיס. הדרך שנצטרך לעשות עד שנגשים את החלום הזה היא דרך ארוכה ומלאת מהמורות אבל הדבר מחייב אותנו להיות דבקים במטרה ולעשות כל יום משהו אחר שיקרב אותנו אליה וככל שנתחיל ללכת בדרך הזו מוקדם יותר כך נגיע מהר יותר לחופש הכלכלי המיוחל. תכנית כלכלית נכונה יכולה להביא אתכם לחופש כלכלי בתוך 5 עד 10 שנים.

אתה לא צריך להיות גאון כדי להגיע לחופש כלכלי, כמעט כל אחד יכול להגיע לזה אם הוא רק יעשה מספר דברים בצורה הנכונה כפי שתקראו מיד במאמר זה, חלק מהדברים ניתנים לביצוע באופן מיידי.

אם ניקח את המושג רווחה כלכלית ונתרגם אותו למילים פשוטות מדובר ברכישת מספר נכסים מניבים שיוצרים יחד הכנסה בגובה המשכורת החודשית שלך. אם יהיה לך מקור הכנסה נוסף שמכניס לך בכל חודש הכנסה בגובה ההכנסה החודשית שלך מעבודה תוכל להחליט אם אתה ממשיך לעבוד שם בגלל ההיבט הכלכלי או בגלל משהו אחר.

אחד הדברים המרכזיים שצריך להבין בתחילת הדרך הוא הכלל הבא:

חופש כלכלי תלוי בכמות הכסף שאנחנו מבזבזים ולא בכמות הכסף שאנחנו חוסכים.

בתרגום חופשי היכולת האישית שלכם להגיע לחופש כלכלי תלוי פחות ביכולת שלכם לחסוך כסף אלא ביכולת שלכם לעצור ולא לבזבז אותו על דברים שלא מייצרים לכם הכנסות, הרי כמות הכסף שניתן לחסוך היא מידתית ומחיסכון קטן לא תהיו חופשיים כלכלית לכן היכולת שלכם לעמוד בפיתויים ולרכוש עם הכסף הזה השקעות חכמות ונכסים מניבים שיכניסו לכם הכנסה חודשית היא הדרך הנכונה לחופש כלכלי.

זוהי הטעות המרכזית שכל מי שרוצה להגיע לחופש כלכלי מבצע במהלך החיים שלו, משכנתא ענקית עם החזרים חודשיים מטורפים, רכישת רכב חדש וטיולים לחו"ל כאשר הם נמצאים במינוס של עשרות אלפי שקלים. 

הצעד הראשון בדרך הזו הוא עשיית סדר כללי בהתנהלות הכלכלית המשפחתית. זהו הצעד המשמעותי והקשה ביותר שהמשמעות העיקרית שלו היא לקחת אחריות אישית על מצבנו הכלכלי. מעקב אחרי כל ההוצאות וההכנסות ושליטה בהוצאות יגלה לך את התמונה האמיתית. 

ישנם מספר תוכנות באינטרנט שבעזרתם תוכל לנהל את ההוצאות וההכנסות החודשיות ולהיות במעקב תמידי אחרי ההוצאות שלך, תוכל גם להוריד את גיליון האקסל שאני משתמש בו – מכאן. 

המטרה המרכזית בצעד הזה היא ליצור תזרים הכנסות חיובי, אם הזנתם את כל ההוצאות וההכנסות שלכם והגעתם למאזן שלילי אתם חייבים קודם כל לטפל בהתנהלות הכלכלית שלכם ולקצץ בהוצאות. זה השלב הראשון והמשמעותי ביותר כי כאן אתם בעצם מתחילים לקחת אחריות על המצב הכלכלי שלכם.

כל אחד מאיתנו חי ברמת חיים אחרת וגם מרוויח סכום שונה בכל חודש לכן כל אחד יצטרך לחשב לעצמו מהי רמת ההכנסה הדרושה לו, לצורך החישוב ניקח את המשכורת הממוצעת במשק כדוגמא, שעומדת היום על כ- 9,000 ₪ בחודש. אם נהפוך את הסכום לדולרים נקבל 2,250$ לחודש. 

כדי ליצור הכנסה של 2,250$ לחודש נצטרך לרכוש 4 נכסים שכל אחד מהם יכניס לנו הכנסה נטו של 560$ לחודש.

השלב של רכישת הנכס הראשון הוא השלב הקריטי במשוואה, כמה יעלה לנו הנכס ובאיזה מדינה כדאי לנו להשקיע. כדי לענות על השאלות האלה נצטרך לבצע עבודת מחקר קטנה וחישוב מתמטי פשוט.

האינטרנט מלא במאמרים על השקעות נדל"ן בארה"ב לכן נצטרך להתמקד במאמרים הסוקרים השקעה במדינות ספציפיות ומהי התשואה הממוצעת שניתן להשיג במדינות האלה.
כדי להבין למה השקעה בנדל"ן בארה"ב משתלמת יותר מהשקעה בנדל"ן בארץ ניתן לקרוא במאמר הבא.

כדי לחשב מה סכום ההשקעה הנדרשת בנכס שייצר לנו הכנסה של 560$ לחודש, נכפיל את ההכנסה החודשית ב-12 כדי לקבל את ההכנסה השנתית מהנכס הנדרש. נכס בארה"ב בשכונה טובה יניב לנו 10% תשואה נטו לשנה, לכן את התוצאה נכפיל ב- 10 ונקבל את סכום ההשקעה הנדרש ואת עלות הנכס שלנו. לפי הדוגמא המוצעת לעיל סכום עלות הנכס הינו – 67,200$.

אם התכנית שלך לרווחה כלכלית בנויה ל-10 שנים, עליך לרכוש נכס כזה בכל שנתיים וחצי, ככל שתתחיל מוקדם יותר כך תגיע מהר יותר לרווחה כלכלית.

רוצה לדעת מהי ההשקעה האטרקטיבית ביותר שניתן לבצע באמצעות 200,000 ש"ח? לחץ לקבלת פרטים נוספים 

האם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב

שנת 2015 – 6 שנים לאחר אחד המשברים הכלכליים הקשים שידעה ארה"ב במהלך השנים, שלאחריו צנחו מחירי הבתים בארה"ב בשני שליש ויותר, עכשיו נשאלת השאלה האם ארה"ב היא עדיין כל כך אטרקטיבית ברכישת נכס להשקעה לעומת השקעה בנדל"ן בארץ הקודש, המחירים בארה"ב כבר לא כל כך אטרקטיביים כפי שהיו בשנת 2008/9, כמות הנכסים שמוצעים למכירה במכרזים ירדה משמעותית ובנוסף לכל המשקיעים מכל העולם שמתמודדים על נכסים האמריקאים בעצמם חזרו לשוק והם קונים וקונים.

לאחרונה אני נתקל בהרבה אנשים שעדיין מאמינים שאפשר להרוויח בעסקאות נדל"ן בארץ. חלק מהם טוענים בצדק שהמרכז כבר לא רלוונטי עקב המחירים הגבוהים והתשואה הנמוכה אבל עדיין ניתן למצוא הזדמנויות באיזור הצפון ודרום הארץ.

השקעה בנכס נדל"ן מניב צריכה לייצר שני מסלולי הכנסה. אחד מהם הוא ההכנסה השוטפת משכירות, המסלול השני הוא רווחי הון בעת מכירת הנכס.

כאשר אנו בוחנים את הפריפריה ואת מחירי הנכסים אנו רואים שהמחירים נעים בין 400,000 ₪ לנכס בעל 3 חדרים באיזורים קצת פחות טובים ל-600,000 ₪ באיזורים יותר טובים, נכס כזה יושכר במחיר של 1800-2200 ₪ - המקנה לנו תשואה ברוטו של 4-5% לפני הוצאות.

לצורך החישוב – נניח שאנו מעוניינים לרכוש נכס כזה בשווי של 500,000 ₪ באיזור הצפון הנכס יכניס לנו שכירות של 2200 ₪ לחודש.

מעבר לעלות הנכס עלינו להכניס לחישוב מרכיבים נוספים כגון מס רכישה בשווי של 5% מסכום הרכישה של הנכס, הוצאות רישום ועורך דין ואולי גם שכר טרחה של מתווך, שיפוץ קוסמטי לנכס וכול' עלויות שיכולות להגיע לסכום של כ-40,000 ₪ ויותר.

עקב מדיניות הממשלה ובנק ישראל נגד המשקיעים ירדה היכולת לקבלת הלוואת משכנתה לנכס להשקעה מ-70% ל-50% מערך הנכס, לכן נצטרך לקחת בחשבון שנוכל להלוות רק 250,000 ש"ח מהבנק אלא אם יש לנו נכס נוסף שנוכל למשכן כדי לגייס משם סכום נוסף. את 40,000 ₪ הנותרים נצטרך גם כן להביא מהבית.

סך כל ההשקעה שלנו בנכס מסתכם בכ-290,000 ₪ והלוואה של 250,000 ₪ מהבנק בתנאים לא אטרקטיביים שוב עקב המדיניות הממשלתית ובנק ישראל נגד המשקיעים.

אם נכניס את כל הנתונים למחשבון הכדאיות לרכישת נכס נקבל את הנתונים הבאים: