שוק הנדל"ן בארה"ב הוא שוק ענק, מדובר ב-50 מדינות שכל מדינה כזו גדולה פי כמה ממדינת ישראל ואם ניקח את ישראל כהשוואה כל עיר שונה מהעיר השנייה ודירה ממוצעת של 4 חדרים בגודל של כ-100 מ"ר תימכר במחיר שונה בחיפה ובתל אביב או בכל עיר אחרת.
מי שמבין את הנקודה הזו יכול להבין שהשוק בארה"ב שונה גם הוא ממדינה למדינה וגם מעיר לעיר באותה המדינה. גם בתוך עיר מסוימת ניתן למצוא שכונות יוקרתיות יותר ויוקרתיות פחות.
מי שמבין את הנקודה הזו גם מבין שבכל מדינה בארה"ב אפשר להשקיע ולהרוויח כסף.
בכל מדינה יש את התל אביב שלה שהיא העיר היקרה יותר ויש את הפריפריה והאזורים המשניים הזולים יותר.
נקודה נוספת שתילקח בחשבון בבחירת המדינה או העיר היא מגמת עליית הערך בנקודת הזמן של ההשקעה.
מאז שנת 2012 שוק הנדל"ן בעלייה בכל ארה"ב, יש מקומות שאפילו ירדו קצת בשנה שעברה ושוב השוק עבר לעליות אבל כל מדינה עלתה בצורה שונה וגם כל עיר ועיר בתוך המדינה התנהגה ומתנהגת בצורה שונה.
קודם כל כששואלים אותי איפה הכי טוב להשקיע בארה"ב אני תמיד עונה איפה שרק תבחר.
התשובה הזו מפליאה אנשים וחלקם אפילו מזלזלים וחושבים שזו לא תשובה שמומחה לנדל"ן בארה"ב יגיד, אבל זו עובדה בכל מדינה בארה"ב ניתן להשקיע בנדל"ן ולהרוויח הרבה כסף.
אבל כדי שנרוויח כסף עלינו לרכוש את הנכסים מתחת למחירי השוק, וזה ממש לא משנה באיזה שוק אנחנו מתמקדים אבל המחקר שנעשה כדי ללמוד את השוק יצטרך להביא אותנו למצב שבו אנחנו מבינים את המגמה ויודעים להעריך את שווי הנכסים באזור המיועד.
בשלב הראשון עלינו להחליט באיזה רמת מחירים אנחנו רוצים להתמקד ואז לחפש באזור שלנו את השוק המתאים לפי רמת המחירים שבחרנו. אם אנחנו רוצים להתמקד בנכסים בשווי של 100,000$ אנחנו נתחיל להתמקד בשוק שבו המחיר הממוצע של נכסים הוא 100,000$ .
בשוק כזה נוכל למצוא אזורים שבהם יש נכסים בשווי של 150,000$ וגם אזורים עם נכסים בשווי של 70,000$.
עלינו ללמוד היטב את ההבדלים בין השכונות השונות באותו אזור, את רמות בתי הספר, רמת ההכנסה של התושבים שבשכונה, סוגי הנכסים, מדד האבטלה, רמת הפשיעה ועוד הרבה נתונים נוספים זו הדרך היחידה שבה נוכל לדעת את רמת השכונה ולהעריך את גובה השכירות שנקבל עבור הנכס שלנו.
כששוק נמצא בעליית מחירים חשוב לבדוק מהי רמת העלייה השנתית, ישנם שווקים בארה"ב כגון השוק בממפיס ובקליבלנד שמגמת העלייה היא כ3-6% בשנה ולעומת זאת השוק של אטלנטה בשנתיים האחרונות עולה ב12% לשנה.
צריך לקחת בחשבון ששוק שעולה בצורה קיצונית יכול גם לרדת בצורה קיצונית לכן הייתי דווקא ממליץ לרכוש נכסים בשווקים מתונים יותר כגון ממפיס וקליבלנד אבל גם לגוון ולרכוש בשווקים כמו אטלנטה, פניקס, טקסס ולאס וגאס לדוגמא.
לעומת זאת ישנם שווקים כמו העיר רוצ'סטר בניו יורק ששם ב-10 השנים האחרונות כמעט ולא נרשמה עליית מחירים אבל המחירים שם משקפים תשואות גבוהות מאוד למשקיעים והמחירים להשקעה נעים בין 20,000$ ל-60,000$ לנכסים מסוג סינגל פמילי שהם בתי קרקע.
מי שמבין את הנקודה הזו יכול להבין שהשוק בארה"ב שונה גם הוא ממדינה למדינה וגם מעיר לעיר באותה המדינה. גם בתוך עיר מסוימת ניתן למצוא שכונות יוקרתיות יותר ויוקרתיות פחות.
מי שמבין את הנקודה הזו גם מבין שבכל מדינה בארה"ב אפשר להשקיע ולהרוויח כסף.
בכל מדינה יש את התל אביב שלה שהיא העיר היקרה יותר ויש את הפריפריה והאזורים המשניים הזולים יותר.
מאז שנת 2012 שוק הנדל"ן בעלייה בכל ארה"ב, יש מקומות שאפילו ירדו קצת בשנה שעברה ושוב השוק עבר לעליות אבל כל מדינה עלתה בצורה שונה וגם כל עיר ועיר בתוך המדינה התנהגה ומתנהגת בצורה שונה.
התשובה הזו מפליאה אנשים וחלקם אפילו מזלזלים וחושבים שזו לא תשובה שמומחה לנדל"ן בארה"ב יגיד, אבל זו עובדה בכל מדינה בארה"ב ניתן להשקיע בנדל"ן ולהרוויח הרבה כסף.
אבל כדי שנרוויח כסף עלינו לרכוש את הנכסים מתחת למחירי השוק, וזה ממש לא משנה באיזה שוק אנחנו מתמקדים אבל המחקר שנעשה כדי ללמוד את השוק יצטרך להביא אותנו למצב שבו אנחנו מבינים את המגמה ויודעים להעריך את שווי הנכסים באזור המיועד.
בשלב הראשון עלינו להחליט באיזה רמת מחירים אנחנו רוצים להתמקד ואז לחפש באזור שלנו את השוק המתאים לפי רמת המחירים שבחרנו. אם אנחנו רוצים להתמקד בנכסים בשווי של 100,000$ אנחנו נתחיל להתמקד בשוק שבו המחיר הממוצע של נכסים הוא 100,000$ .
בשוק כזה נוכל למצוא אזורים שבהם יש נכסים בשווי של 150,000$ וגם אזורים עם נכסים בשווי של 70,000$.
עלינו ללמוד היטב את ההבדלים בין השכונות השונות באותו אזור, את רמות בתי הספר, רמת ההכנסה של התושבים שבשכונה, סוגי הנכסים, מדד האבטלה, רמת הפשיעה ועוד הרבה נתונים נוספים זו הדרך היחידה שבה נוכל לדעת את רמת השכונה ולהעריך את גובה השכירות שנקבל עבור הנכס שלנו.
כששוק נמצא בעליית מחירים חשוב לבדוק מהי רמת העלייה השנתית, ישנם שווקים בארה"ב כגון השוק בממפיס ובקליבלנד שמגמת העלייה היא כ3-6% בשנה ולעומת זאת השוק של אטלנטה בשנתיים האחרונות עולה ב12% לשנה.
צריך לקחת בחשבון ששוק שעולה בצורה קיצונית יכול גם לרדת בצורה קיצונית לכן הייתי דווקא ממליץ לרכוש נכסים בשווקים מתונים יותר כגון ממפיס וקליבלנד אבל גם לגוון ולרכוש בשווקים כמו אטלנטה, פניקס, טקסס ולאס וגאס לדוגמא.
לעומת זאת ישנם שווקים כמו העיר רוצ'סטר בניו יורק ששם ב-10 השנים האחרונות כמעט ולא נרשמה עליית מחירים אבל המחירים שם משקפים תשואות גבוהות מאוד למשקיעים והמחירים להשקעה נעים בין 20,000$ ל-60,000$ לנכסים מסוג סינגל פמילי שהם בתי קרקע.
למרות התשואה הגבוהה הניתנת להשגה באזור רוצ'סטר ניו יורק, האזור מציג בכל האתרים נתונים ממש לא מעודדים, רמת ההשכלה ורמת ההכנסה של התושבים נמוכה משמעותית מהממוצע הארצי, נתונים שיכולים להדאיג משקיע שההכנסה שלו תלויה בשוכר שאמור לשלם שכירות, ובכל זאת משקיעים מכל רחבי העולם רוכשים נכסים להשקעה בעיר.
רכישה של נדל"ן צריכה להתבצע מנקודת מבט כלכלית ועסקית, וכשמדובר בעסק עלינו לנטרל את הרגשות ולבדוק את העסקה מבחינת המספרים. הסיכונים והפתרונות צריכים להילקח מראש בתוכנית העסקית שלנו.
לשיחת ייעוץ אישי בנוגע להשקעה בנדל"ן בארה"ב בחינם ללא עלות - לחץ כאן
רכישה של נדל"ן צריכה להתבצע מנקודת מבט כלכלית ועסקית, וכשמדובר בעסק עלינו לנטרל את הרגשות ולבדוק את העסקה מבחינת המספרים. הסיכונים והפתרונות צריכים להילקח מראש בתוכנית העסקית שלנו.
לשיחת ייעוץ אישי בנוגע להשקעה בנדל"ן בארה"ב בחינם ללא עלות - לחץ כאן
