רכישה של נכס להשקעה בקליבלנד אוהיו

משה פנה אלי לאחר שביקר אצל מספר חברות נדל"ן בארץ. הוא לא מכיר את שוק הנדל"ן האמריקאי ולכן לא רצה לרכוש נכס ללא ייעוץ וליווי של מומחה בתחום.

משה קיבל עלי המלצה מחבר שרכש נכס בליווי שלי בקליבלנד אוהיו.

התקציב שנקבע להשקעה היה 61,000$ בלבד והתשואה הייתה אמורה להיות 10% ומעלה. הייתי חייב לעמוד בתקציב הנדרש ולא הייתה לי שום אפשרות של חריגה, פשוט זה היה הסכום ולא היה יותר.
חתמתי עם משה הסכם ליווי והתחלתי לחפש עבורו נכסים להשקעה.
מספר נכסים עמדו על הפרק ולאחר שקיבלתי חוות דעת מאנשי השטח שלי החלטנו לרכוש את הנכס הנ"ל.

הכל התנהל כשורה, תקציב השיפוץ לא חרג והנכס הושכר במהרה במחיר הצפוי בדיוק לפי התוכנית העסקית של הנכס.

בסופו של דבר הסתכמה עלות הנכס ב- 60,795$ והשכירות מניבה 12.5% תשואה.

החשיבות של ביטוח טייטל ברכישת נכס נדל"ן בארה"ב

Title Insurance

הרבה אנשים לא מודעים לחשיבותו של ביטוח הטייטל במסגרת רכישת נכס בארצות הברית.

במהלך התקופה האחרונה יצא לי להכיר מספר אנשים שרכשו נכסים מחברות ישראליות, העבירו את הכסף לצורך הרכישה ובאמת הנכס עבר על שמם והם אכן קיבלוDEED שזה שטר הבעלות שלהם על הנכס.

אבל לאחר בחינה של הניירת מסתבר שהעברת הבעלות בוצעה ללא ביטוח טייטל.

למזלם הם רכשו את הנכס מחברה ישראלית שהייתה בעצם המוכר כי היא רכשה את הנכס מספר חודשים קודם לכן, אבל עדיין יכול לצוץ משהו מהעבר שיכול לסכן את הבעלות שלהם על הנכס.

וזה בדיוק מה שקרה לאלי (שם בדוי).

איך להתקדם בחיים מבחינה פיננסית

הרבה אנשים מתקדמים במהלך החיים שלהם בתפקיד ומגיעים למשרות בכירות במסגרת מקום העבודה שלהם.

הרבה פעמים אני נתקל באנשים שאומרים לי שהם מתקדמים ומרוויחים יותר כסף ממה שהם הרוויחו אי פעם אבל עדיין בסוף החודש חשבון הבנק שלהם שוב במינוס והם לא מצליחים להתקדם בחיים לשום מקום ובכל פעם שהם מצליחים לחסוך סכום כסף מסוים מגיעה הוצאה גדולה לא מתוכננת וגם הכסף הזה נעלם.

כרטיסי האשראי שלהם כבר נוצלו עד גובה המסגרת ובעצם הם מרגישים בחוסר שליטה.

ההתנהלות החודשית מלווה במחשבות ובלחץ נפשי לא מבוטל שמאלץ אותנו לנסות ולחפש פתרונות, אבל הפתרון לא נמצא אצלנו כי לא לימדו אותנו אף פעם איך להתנהל כלכלית – אנשים מסיימים בית ספר תיכון עם 12 שנות לימוד ויותר כשהם לא יודעים אפילו לקרוא דוח פיננסי ולא יודעים מה זה תזרים מזומנים, אז למה הם מתפלאים פתאום כשהם במצוקה כלכלית, הם אף פעם לא למדו איך להתנהל עם הכסף שלהם.

מהם האזורים הטובים ביותר להשקעה בנדל"ן בארה"ב

כדי שנוכל להצביע על מקום מסוים כמקום טוב להשקעה נצטרך לבדוק איפה נמצא את שכונות מעמד הביניים באמריקה.

בתור משקיע בנדל"ן בארה"ב נרצה לרכוש נכסים במקומות בהם מעמד הביניים יכול להרשות לעצמו להתגורר בכבוד. כשמשווים אזורים להשקעה נעדיף את אזורי מעמד הביניים שכן שם נוכל למצוא נכסים אטרקטיביים במחירים שפויים. משפחה ממעמד הביניים בארה"ב שמרוויחה כ-40,000 דולר בשנה תבחר לגור באזור כזה שרמת המחייה תאפשר להם לחיות ברמה סבירה ואף יותר מזה.

נתונים חדשים שמתפרסמים בימים אלו מראים שבערים כמו קליבלנד או דיטרויט כל ארבע בתים מתוך חמש נמכר למעמד הביניים ואילו בערים כמו ניו יורק ולוס אנג'לס רק אחד לארבע. בעיר סן פרנסיסקו הפער אפילו גדול יותר ורק אחד משבע בתים נמכר למעמד הביניים.

כשאנו מדברים על מעמד הביניים בארה"ב אנו מדברים על נכסים בשווי של עד 150,000 דולר. נכסים בשווי גבוה יותר מכוונים למעמד גבוה יותר והוצאות המחייה באזורים אלו יהיו בדרך כלל גבוהים יותר לכן באזורים אלה משפחה ממוצעת ממעמד הביניים לא תוכל לרכוש בית.

כיצד לחסוך כסף בשיפוץ נכס מרחוק

כמעט כל נכס להשקעה שנרכוש ידרוש שיפוץ מסוים. נכס טוב ידרוש שיפוץ מינימלי של צביעת הדירה ואולי גם החלפת השטיחים. נכסים במצב פחות טוב ידרשו בין היתר שיפוץ מטבח או עידכון חדר האמבטיה, החלפת אריחים שבורים ברצפה, תיקונים בגג ובמערכת החימום.

כשאנו נמצאים עדיין בשלב הרכישה עלינו לתכנן את תקציב השיפוץ. תיכנון לקוי יכול להוביל לעלויות בלתי צפויות ואם הרזרבה שהכנו מראש קטנה מידי אנו צפויים למצוא את עצמנו בחריגה מהתקציב ועם נכס שלא מתאים בכלל להערכות בדיקת הכדאיות שביצענו לפני הרכישה. ככל שמצב הנכס יהיה גרוע יותר כך גם טווח המחירים של השיפוץ יכול להשתנות באופן בלתי צפוי כשעוד ועוד דברים חדשים מתגלים כל פעם.

אז איך בכל זאת עלינו לבצע את התיכנון ומתי ?