כמעט כל נכס להשקעה שנרכוש ידרוש שיפוץ מסוים. נכס טוב ידרוש שיפוץ מינימלי של צביעת הדירה ואולי גם החלפת השטיחים. נכסים במצב פחות טוב ידרשו בין היתר שיפוץ מטבח או עידכון חדר האמבטיה, החלפת אריחים שבורים ברצפה, תיקונים בגג ובמערכת החימום.
כשאנו נמצאים עדיין בשלב הרכישה עלינו לתכנן את תקציב השיפוץ. תיכנון לקוי יכול להוביל לעלויות בלתי צפויות ואם הרזרבה שהכנו מראש קטנה מידי אנו צפויים למצוא את עצמנו בחריגה מהתקציב ועם נכס שלא מתאים בכלל להערכות בדיקת הכדאיות שביצענו לפני הרכישה. ככל שמצב הנכס יהיה גרוע יותר כך גם טווח המחירים של השיפוץ יכול להשתנות באופן בלתי צפוי כשעוד ועוד דברים חדשים מתגלים כל פעם.
אז איך בכל זאת עלינו לבצע את התיכנון ומתי ?
תהליך התכנון צריך להתחיל הרבה לפני החתימה על מסמכי הסגירה. משקיע מתוחכם לא ירכוש נכס ורק כאשר הנכס יעבור על שמו הוא יתחיל את תהליך התיכנון והערכות המחירים אלא כבר בהתחלה כאשר נחתם החוזה הראשוני אנו נתחיל בבדיקות.
כבר בשלב הראשוני של הצגת הנתונים של הנכס למכירה ניתן לבצע הערכת מחיר ראשונית של עלויות השיפוץ. חשוב לדבר עם המוכר ולקבל ממנו את כל המידע שניתן לקבל על הנכס. מה מצבו הנוכחי, מתי בוצע השיפוץ האחרון ומה הוחלף לאחרונה. הדברים הקריטיים והיקרים יותר הם הגג, מערכות החימום והקירור והאינסטלציה. אם כל הדברים האלה תקינים ייתכן שנשאר לבצע רק שיפוץ קוסמטי של צביעת הדירה וניקוי כללי כהכנה להשכרה, העלויות במקרה כזה יכולות להסתכם בלא יותר מאלפיים דולר לעומת זאת החלפת גג יעלה לנו בין ארבעת אלפים לחמשת אלפים דולר.
בתור משקיעים אנו נשאף להוזיל ככול שניתן את עלויות השיפוץ כי אלה יפגעו משמעותית בתזרים המזומנים מהנכס.
לכן עלינו לקחת בחשבון שמדובר בדירה להשכרה ולא בחדר של מלון יוקרתי, אנו צריכים להביא את מצב הדירה למצב תקין למגורים ולא יותר מזה.
התיכנון האמיתי מתחיל מיד לאחר שהצעת המחיר על הנכס אושרה, כאן אנו מתחילים בשלב הבדיקות ובעלי המקצוע שנזמין ייתנו לנו את אמדן המחירים המתאים לשיפוץ. מפקח יוכל לפרט עבורנו את הליקויים שבנכס ועם דו"ח המפקח אנו נפנה למספר קבלנים כדי לקבל את הערכת המחיר לשיפוץ.
בנקודה זו חשוב שנקבל מהקבלן מעבר לעלויות גם צפי של זמנים לביצוע העבודות, בדירה שמושכרת בשמונה מאות דולר עיכוב של שבוע בהשכרה של נכס עלול לעלות לנו מאתיים דולר.
כאשר אנו מבצעים את כל התהליך מרחוק בדיקת הרקע על הקבלן וקבלת המלצות עליו הוא דבר הכרחי ובל יעבור, בנוסף השוואת הצעות המחיר שנקבל יראו לנו אם מדובר בקבלן אמין, בכל מקרה אני ממליץ על שכירת חברה נוספת שתפקח על השיפוץ עבור המשקיע. עלות של פיקוח על שיפוץ יכול לנוע בין 200 דולר לחמש מאות דולר תלוי בסדר הגודל של השיפוץ. זהו דבר שמקובל לעשות ובתור משקיע זר יאפשר לך לקיים את הבקרה הנדרשת על ההשקעה שלך.
כשאנו נמצאים עדיין בשלב הרכישה עלינו לתכנן את תקציב השיפוץ. תיכנון לקוי יכול להוביל לעלויות בלתי צפויות ואם הרזרבה שהכנו מראש קטנה מידי אנו צפויים למצוא את עצמנו בחריגה מהתקציב ועם נכס שלא מתאים בכלל להערכות בדיקת הכדאיות שביצענו לפני הרכישה. ככל שמצב הנכס יהיה גרוע יותר כך גם טווח המחירים של השיפוץ יכול להשתנות באופן בלתי צפוי כשעוד ועוד דברים חדשים מתגלים כל פעם.
אז איך בכל זאת עלינו לבצע את התיכנון ומתי ?
תהליך התכנון צריך להתחיל הרבה לפני החתימה על מסמכי הסגירה. משקיע מתוחכם לא ירכוש נכס ורק כאשר הנכס יעבור על שמו הוא יתחיל את תהליך התיכנון והערכות המחירים אלא כבר בהתחלה כאשר נחתם החוזה הראשוני אנו נתחיל בבדיקות.
כבר בשלב הראשוני של הצגת הנתונים של הנכס למכירה ניתן לבצע הערכת מחיר ראשונית של עלויות השיפוץ. חשוב לדבר עם המוכר ולקבל ממנו את כל המידע שניתן לקבל על הנכס. מה מצבו הנוכחי, מתי בוצע השיפוץ האחרון ומה הוחלף לאחרונה. הדברים הקריטיים והיקרים יותר הם הגג, מערכות החימום והקירור והאינסטלציה. אם כל הדברים האלה תקינים ייתכן שנשאר לבצע רק שיפוץ קוסמטי של צביעת הדירה וניקוי כללי כהכנה להשכרה, העלויות במקרה כזה יכולות להסתכם בלא יותר מאלפיים דולר לעומת זאת החלפת גג יעלה לנו בין ארבעת אלפים לחמשת אלפים דולר.
בתור משקיעים אנו נשאף להוזיל ככול שניתן את עלויות השיפוץ כי אלה יפגעו משמעותית בתזרים המזומנים מהנכס.
לכן עלינו לקחת בחשבון שמדובר בדירה להשכרה ולא בחדר של מלון יוקרתי, אנו צריכים להביא את מצב הדירה למצב תקין למגורים ולא יותר מזה.
התיכנון האמיתי מתחיל מיד לאחר שהצעת המחיר על הנכס אושרה, כאן אנו מתחילים בשלב הבדיקות ובעלי המקצוע שנזמין ייתנו לנו את אמדן המחירים המתאים לשיפוץ. מפקח יוכל לפרט עבורנו את הליקויים שבנכס ועם דו"ח המפקח אנו נפנה למספר קבלנים כדי לקבל את הערכת המחיר לשיפוץ.
בנקודה זו חשוב שנקבל מהקבלן מעבר לעלויות גם צפי של זמנים לביצוע העבודות, בדירה שמושכרת בשמונה מאות דולר עיכוב של שבוע בהשכרה של נכס עלול לעלות לנו מאתיים דולר.
כאשר אנו מבצעים את כל התהליך מרחוק בדיקת הרקע על הקבלן וקבלת המלצות עליו הוא דבר הכרחי ובל יעבור, בנוסף השוואת הצעות המחיר שנקבל יראו לנו אם מדובר בקבלן אמין, בכל מקרה אני ממליץ על שכירת חברה נוספת שתפקח על השיפוץ עבור המשקיע. עלות של פיקוח על שיפוץ יכול לנוע בין 200 דולר לחמש מאות דולר תלוי בסדר הגודל של השיפוץ. זהו דבר שמקובל לעשות ובתור משקיע זר יאפשר לך לקיים את הבקרה הנדרשת על ההשקעה שלך.
