למה להשקיע בנדל"ן בארה"ב

מפחדים מהשקעות מעבר לים? ובכן יש ממה לפחד, גם אני פחדתי בהתחלה, במהלך הזמן למדתי איך ניתן לעשות את זה נכון איך למזער את הסיכון ולרכוש נכסים בביטחה.

כשאנו ניגשים לבחינת אופצייה להשקעה בנכסים מעבר לים אנו חייבים לייצר עבורנו תוכנית מסודרת שתכלול את בחינת כל ההיבטים הקשורים להשקעה שלנו וכיצד אנו מטפלים בכל מכשול שצץ לנו במהלך הדרך.

קודם כל צריכה להיות לנו סיבה טובה מאוד להשקיע את הכסף שלנו כל כך רחוק מהבית לכן בשלב הראשון נבדוק את האלטרנטיבות המוצעות לנו בשוק המקומי.

נניח שיש לנו 150,000 ש"ח פנויים כרגע והם נמצאים בבנק בתוכנית חיסכון שמניבה לנו 0.5% תשואה, שהיום נחשבת לתשואה "מצויינת".

על אותם 150,000 ש"ח נקבל כל חודש 62 ש"ח תשואה חודשית או 750 ש"ח בשנה. כמובן שעל הבורסה אני לא רוצה לדבר כי לזרוק 150,000 ש"ח לפח זה פשוט חבל, אבל אם נרצה להשקיע אותם בנדל"ן בארץ שזו אופציה נחמדה נצטרך להוסיף קצת כסף.

כדי לרכוש דירה בארץ נצטרך סכום של בערך 350,000 ש"ח מינימום כדי לרכוש דירה בת 2 עד 2.5 חדרים באזור הצפון או דרום הארץ כמובן שבמרכז במחירים כאלה אין על מה לדבר אבל בפריפריה זה אפשרי. נוסיף את עלויות הרכישה שכוללות מס רכישה עורך דין אולי שיפוץ קטן ונגיע לתוספת של 30,000 ש"ח למחיר. דירה כזו תייצר לנו שכירות של בין 1500 ל-1800 ש"ח בחודש 

כדי לרכוש דירה כזו נצטרך לקחת את יתרת הכסף כ- 230,000 ש"ח בהלוואת משכנתה לטווח ארוך של 30 שנה כדי להוריד כמה שניתן את התשלום החודשי שיעמוד במקרה כזה על כ-1100 ש"ח לחודש וישאיר לנו תזרים חודשי של בערך 400 ש"ח לחודש, אבל חכו רגע אל תשמחו כל כך מהר שימו לב למגבלות החדשות שבנק ישראל הטיל על משקיעי הנדל"ן הישראלים שהוא כל כך אוהב, תקנה ראשונה קובעת שלא ניתן לקחת משכנתה מעל 50% מערך הנכס ותקנה שניה קובעת שניתן לקחת רק שליש מהכסף במסלול הפריים.

נניח לצורך הדוגמא שכן הצלחנו לקחת הלוואה בסכום של 230,000 ש"ח (את התקנה הזו ניתן לעקוף - יש כמה דרכים יצירתיות לכך) אבל בלית ברירה אנו לוקחים את רוב הכסף בהלוואה צמודת מדד שגורמת לכך שההחזר החודשי על ההלוואה יגדל משנה לשנה ביחד עם קרן ההלוואה ולאחר מספר שנים קטן נמצא את עצמנו משלמים יותר על ההלוואה והשכירות אפילו לא מכסה לנו את המשכנתה.

משקיעים רבים מחפשים אלטרנטיבות משתלמות יותר מהנדל"ן בארץ שכן מאז גל העליות של שנת 2010 קשה מאוד להשיג תשואות גבוהות יותר מ - 5%. לעומת זאת ב- 150,000 ש"ח ניתן לרכוש בארה"ב בית קרקע שמייצר לנו שכירות בסדר גודל של 750$ שהם כ- 2700 ש"ח לחודש לפני הוצאות, את התשואה המדהימה הזו של מעל 20% גם אתם יכולים ללמוד איך לעשות.

את המסע שלי בהשקעות בארה"ב התחלתי לפני כ-3 שנים, המחירים בארץ כבר היו ממש גבוהים וזה ממש לא השתלם לקנות דירה להשקעה בארץ לכן התחלתי לחפש מקומות אחרים להשקעה.

אחד הקריטריונים שלי להשקעה בארה"ב היה שאם בארץ אני מקבל -5% ברוטו אז כדי להצדיק השקעה בארה"ב אני רוצה לקבל מינימום של 10% תשואה נטו, הקריטריון השני היה לרכוש נכס מתחת למחיר השוק שישביח את עצמו במהלך הזמן כדי שאוכל למכור אותו ברווח.

בכמה מילים אני אספר לכם מהי תשואה כי זה נושא מאוד חשוב שאתייחס אליו בהרחבה בפעם אחרת, ובכן תשואה היא היחס של ההחזר החודשי שנקבל בתמורה לכסף שהשקענו.

הצבתי לעצמי יעד של 10% תשואה חודשית אחרי הוצאות והתחלתי לבדוק איך קונים נכס בארה"ב, התחלתי לחפש בארץ חברות שמוכרות נכסים בארה"ב ולאחר מספר פגישות עם חברות שונות כשבמהלך הדרך אני לומד הרבה דברים חדשים בכל פגישה שקיימתי, נוכחתי לדעת שתשואה היא לא הדבר הכי חשוב בהשקעה בארה"ב אלא המיקום ומי האנשים שאיתם אתה מבצע את העיסקה.

רוב החברות הישראליות ניסו למכור לי נכס בכפול מהשווי האמיתי שלו, אמנם היתה שם תשואה של 10% כפי שרציתי בהתחלה אבל לא היתה שם שום אופציה לעליית ערך הנכס, אם אחרי כמה שנים הייתי מנסה למכור את הנכס הזה בשוק המקומי הייתי מפסיד חצי מהערך שלו וכל הרווחים מהשכירות בתקופה הזו לא היו מכסים את ההפסד הזה.

כל החברות הישראליות חשבו על רווח יזמי מיידי של לפחות 15,000$ בכל נכס שמכרו, מיותר לציין שכל אחת מהחברות האלו הציגה את האיזור שבו הם פעלו כ"האיזור הטוב ביותר בארה"ב להשקיע בו" וחצי מהזמן של הפגישה היתה למה האיזור הזה דוקא הוא הטוב ביותר.

הבנתי שהדרך הטובה ביותר היא ליצור לעצמי את הקשרים עם האנשים הנכונים, השקעתי המון בקריאת ספרים על השקעות בארה"ב וראיתי המון סרטונים באינטרנט על אנשים שעשו את זה.

התחלתי ליצור קשרים עם ברוקרים מקומיים ועם חברות ניהול בכל איזור שבו רציתי להשקיע, במהלך הדרך גם נוכחתי לדעת שלא כולם אוהבים לעבוד עם ישראלים.

עשיתי מחקרי שוק מעמיקים בכל איזור שבו תיכננתי להשקיע ורק אחרי שכל הנתונים הסתדרו כפי שרציתי ביצעתי את ההשקעה בראש שקט.

לסיכום ארכז את הסיבות למה בעצם כדאי לנו להשקיע בארה"ב:

• מדינה שחוותה משבר קשה בשנת 2008 ועדיין מתקשה לצאת ממנו.
• סימנים ראשונים של יציאה מהמשבר ועליות מחירים באיזורים רבים יוצרים שוק של מוכרים והיזדמנויות.
• מחירי הנדל"ן עדיין משמעותית נמוכים ממחירי הבנייה.
• ההשקעה בשוק הישראלי כבר מזמן הפכה ללא כדאית.
• תשואות של מעל -10%.
• אם נדע לקנות נכון נוכל לצפות ל-מעל 30% רווח בעליות המחירים הצפויות באזורים שונים.