Due Diligence - בדיקת נאותות

אחד המושגים החשובים ביותר בנדל"ן שאתם חייבים לדעת זה המושג 

Due Diligence 

Due Diligence - זהו תהליך הבדיקה והמחקר אודות הנכס המתבצע לאחר אישור המוכר על הסכמתו למכור לך את הנכס במחיר שהצעת.

במהלך הבדיקה שהוא בעצם הזמן מאישור העסקה ועד לחתימה בפועל על סגירת העסקה, זמן שיכול להיות בין ימים ספורים ועד 30 יום ויותר והכל לפי מה שסוכם בין המוכר לקונה, בודק הקונה את הנכס לפי מידע שמסופק לו על ידי המוכר או מידע שמופק על ידי גורמים חיצוניים אחרים.

המטרה שלנו בעצם במהלך הזמן הזה ללמוד יותר על הנכס ולקבל את ההחלטה הנכונה אם כן לגשת לעסקה הזו או לוותר עליה וכל זאת לפי הממצאים שנקבל בבדיקה.

ובכן בשעה טובה ומוצלחת הצענו הצעת מחיר על נכס וההצעה התקבלה, נחתם חוזה והנה העסקה יוצאת לדרך.

דווקא בשלב הזה הרבה משקיעים נכנסים לשאננות, הרי הנכס כבר בידיים שלנו אז למה להפסיד אותו?

כמובן שאני מאחל לכם שלא תמצאו שום דבר במהלך הבדיקה שיגרום לכם לצאת מהעסקה אבל מצד שני דווקא כשמוצאים משהו יש לכם את האפשרות לבטל את העסקה או בנקודה זו להמשיך את המשא ומתן עם המוכר עקב הממצאים שהתגלו.

אחת האפשרויות היא לבקש מהמוכר להתחלק איתך בהוצאות התיקונים שהתגלו.

בשלב של אחרי החתימה על החוזה חשוב לפנות לחברת Escrow  חברת ה - Escrow תלווה אותך עד סוף הרכישה ותוודא שאין שיעבודים, עיקולים או חובות של מיסים על הנכס.

השלב הבא הוא להזמין בדיקה של הנכס על ידי מומחה, בדיקה זו נקראת   Home Inspection בדרך כלל הברוקר שלך יוכל להמליץ לך על מישהו אבל אם אתה רוצה לבחור מישהו בעצמך, ניתן להיכנס לאתר www.ashi.org זהו האתר של איגוד מפקחי הבתים של אמריקה, שם תוכלו בקלות לאתר מפקח שנמצא קרוב לנכס שלכם פשוט על ידי הכנסת הכתובת של הנכס, זהו שלב מאוד חשוב - כדי לדעת מה מצב הנכס, עדיף לדעת הכל מראש כדי שלא יהיו הפתעות בעתיד. בדיקה כזו יכולה לעלות בין $200 ל - 400$ אבל היא יכולה לחסוך לכם אלפי דולרים.

השלב הבא שיכול גם להתבצע במקביל להזמנת המפקח הוא השלב שבו אתה מבקש מחברת ה - Escrow  לייצר עבורך דו"ח שנקרא  Preliminary title report

דוח זה יגלה לנו אם יש שיעבודים על הנכס שיכולים לעכב את הרכישה.

חשוב שנדע לקרוא את הדו"ח ולהבין אותו, אם יש משהו שלא מובן לנו בדו"ח עדיף שנתייעץ עם מישהו שמבין.

השלב האחרון בדרך לרכישה הוא השלב שבו נבקש הצעות מחיר מקבלני שיפוץ לפי דו"ח התיקונים שקיבלנו מהמפקח שבדק את הנכס, בדרך כלל נסתפק בשניים עד שלושה הצעות מחיר, תוכלו גם לבקש המלצות על הקבלן או לבקש לראות תמונות של נכסים ששופצו על ידו לפני החלטתכם.

חשוב לבדוק אם הקבלן הוא קבלן מוסמך בעל רישיון עבודה.

את כל הפעולות האלה ניתן לסיים בדרך כלל בתוך שבוע עד שבועיים, בשלב הזה כבר אמורה להיות לכם תמונה ברורה של הנכס אותו אתם עומדים לרכוש, כמובן שאם ישנם ממצאים חשודים או תיקונים יקרים זה הזמן לפנות מחדש למוכר ולבקש ממנו הנחה במחיר עקב הממצאים שהתגלו.

קנייה מוצלחת חייבת להתבצע בראש שקט אחרי שבדקנו את הכל ולא פסחנו על שום דבר, אסור שיהיו לנו סימני שאלה או משהו לא מובן שיסכן את העסקה.