המונח (Under Water אנדר ווטר) נפוץ מאוד בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן בארצות הברית.
הוא מתאר מצב שמתרחש באיזור אחרי שבועת הנדל"ן מתנפצת. בשנת 2008 הייתה התרסקות מחירים בשוק הנדל"ן האמריקאי שהותירה מליוני בעלי נכסים עם נכס ששווה פחות מהמשכנתה שנלקחה לצורך רכישתו.
לדוגמא בית שנרכש בשנת 2006 במחיר של 200,000 דולר כאשר המחירים היו בשיאם, הרוכשים לקחו משכנתה של 150,000 דולר ושילמו מכספם רק 50,000 דולר. למרות שבדרך כלל מחירי הנכסים עולים ועולים אף אחד לא ציפה את המפלה שבאה בעקבות המשבר הכלכלי של שנת 2008. הנכס המדובר ירד בערכו לשווי של 120,000 דולר. זאת אומרת שעכשיו שווי השוק של הנכס קטן ב-30,000 דולר מגובה המשכנתה, מצב כזה של נכס נקראUnder Water .
עד שנת 2008 שוק המשכנתאות בארה"ב היה פתוח לכל דורש, כל מי שרצה לרכוש נכס קיבל משכנתה מבלי לבדוק יותר מדי את יכולת ההחזר שלו. מיליוני אנשים רכשו נכסים שבעצם שלא היו יכולים להרשות לעצמם, דבר שגרם לעליות מחירים גבוהות עוד יותר. אבל הבעיה הייתה חמורה יותר, סוג המשכנתה שניתנה ללווים כאלה הייתה במסלול של ריבית משתנה (לא כמו המסלול הקיים בארץ) כך שלאחר מספר שנים חלה קפיצה משמעותית בריבית שגרמה לעלייה חדה בהחזרים החודשיים. הדבר גרם למיליוני בעלי משכנתאות ברחבי ארצות הברית לאבד את היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתה ולבנקים לא נותרה ברירה אלא לעקל את הנכס. מספר העיקולים גדל מחודש לחודש עד שמיליוני נכסים מעוקלים הוצאו למכירה בשוק הדירות. השוק הגיב מיידית ומחירי הבתים צנחו.
לנכסי Under Water יש השפעה גדולה מאוד על התאוששות שוק הנדל"ן.
אם הלווה יכול עדיין לשלם את התשלומים החודשיים של המשכנתה אז גם אם גובה המשכנתה גדול משווי הנכס, זה בעצם לא משנה כל עוד בעל הנכס ממשיך לגור בו וממשיך לשלם את התשלומים החודשיים כאילו גר בשכירות.
הבעיה מתחילה כאשר בעל הנכס רוצה למכור את הנכס או לעבור דירה. כדי לאפשר את המכירה על בעל הנכס להחזיר לבנק את יתרת המשכנתה. כשהנכס נמצא במצב של Under Water בעל הנכס יצטרך להשלים את ההפרש אחרת לא יוכל למכור. המצב גרם להרבה אנשים שלא האמינו שאי פעם הנכס יעלה בערכו מעל יתרת המשכנתה לנטוש את הנכס ולאפשר לבנק לעקל אותו. בצורה כזו אמנם הקרדיט שלהם נפגע אבל הם לא הצטרכו להשלים את יתרת ההלוואה ברגע שהנכס עבר לבעלות הבנק. ההלוואות לדיור בארה"ב נקראות הלוואות Non-Recourse שהם בעצם הלוואות ללא חבות אישית והנכס הממושכן לטובת ההלוואה הוא העירבון היחיד, כאשר הנכס מעוקל לבנק נפרע החוב וזה לא משנה אם שווי הנכס היה פחות משווי ההלוואה.
כדי לעודד את התאוששות השוק המדיניות היא לבוא לקראת הלווים אם זה בביצוע מחזורים להלוואות בתנאים טובים יותר ואם זה במתן ארכה לבעלי הנכסים לנסות למכור את הנכס בהליך הנקרא Short Sale.
בארץ מצב שוק הנדל"ן די דומה לשוק הנדל"ן של שנת 2008 בארה"ב, מחירי הבתים נמצאים בשיא של כל הזמנים, הממשלה החלה במאמצים לריסון עליות המחירים ונגיד הבנק משנה כבר מספר פעמים את הכללים ומקשה יותר ויותר על רוכשי הדירות כל זאת כדי למנוע מלווים להגיע למצב של חדלות פירעון. רוכש שלא יעמוד שתשלומי המשכנתה בארץ יאלץ להיפרד מהנכס וגם אם הנכס הנמכר לא יכסה את יתרת ההלוואה יאלץ הלווה להמשיך ולשלם את יתרת ההלוואה עד לסיומה. בשלב זה בארץ כמות הלווים שבחדלות פרעון לא משמעותית, לפי נתוני בנק ישראל מדובר בכ-42,000 משפחות שנמצאות בפיגור של 3 חודשים בתשלומי המשכנתה ובכ-11,000 משפחות שנמצאות בחדלות פרעון של 18 חודשים. משפחות אלה מהוות 5% בלבד מכמות הלווים אך הנתון כשלעצמו לא מעודד בכלל.
כדי לדעת מהו סוג הנכס המומלץ להשקעה בארה"ב - לחץ כאן
להורדה של המדריך לעסקת נדל"ן מניבה בארה"ב - לחץ כאן
הוא מתאר מצב שמתרחש באיזור אחרי שבועת הנדל"ן מתנפצת. בשנת 2008 הייתה התרסקות מחירים בשוק הנדל"ן האמריקאי שהותירה מליוני בעלי נכסים עם נכס ששווה פחות מהמשכנתה שנלקחה לצורך רכישתו.
לנכסי Under Water יש השפעה גדולה מאוד על התאוששות שוק הנדל"ן.
אם הלווה יכול עדיין לשלם את התשלומים החודשיים של המשכנתה אז גם אם גובה המשכנתה גדול משווי הנכס, זה בעצם לא משנה כל עוד בעל הנכס ממשיך לגור בו וממשיך לשלם את התשלומים החודשיים כאילו גר בשכירות.
הבעיה מתחילה כאשר בעל הנכס רוצה למכור את הנכס או לעבור דירה. כדי לאפשר את המכירה על בעל הנכס להחזיר לבנק את יתרת המשכנתה. כשהנכס נמצא במצב של Under Water בעל הנכס יצטרך להשלים את ההפרש אחרת לא יוכל למכור. המצב גרם להרבה אנשים שלא האמינו שאי פעם הנכס יעלה בערכו מעל יתרת המשכנתה לנטוש את הנכס ולאפשר לבנק לעקל אותו. בצורה כזו אמנם הקרדיט שלהם נפגע אבל הם לא הצטרכו להשלים את יתרת ההלוואה ברגע שהנכס עבר לבעלות הבנק. ההלוואות לדיור בארה"ב נקראות הלוואות Non-Recourse שהם בעצם הלוואות ללא חבות אישית והנכס הממושכן לטובת ההלוואה הוא העירבון היחיד, כאשר הנכס מעוקל לבנק נפרע החוב וזה לא משנה אם שווי הנכס היה פחות משווי ההלוואה.
כדי לעודד את התאוששות השוק המדיניות היא לבוא לקראת הלווים אם זה בביצוע מחזורים להלוואות בתנאים טובים יותר ואם זה במתן ארכה לבעלי הנכסים לנסות למכור את הנכס בהליך הנקרא Short Sale.
בארץ מצב שוק הנדל"ן די דומה לשוק הנדל"ן של שנת 2008 בארה"ב, מחירי הבתים נמצאים בשיא של כל הזמנים, הממשלה החלה במאמצים לריסון עליות המחירים ונגיד הבנק משנה כבר מספר פעמים את הכללים ומקשה יותר ויותר על רוכשי הדירות כל זאת כדי למנוע מלווים להגיע למצב של חדלות פירעון. רוכש שלא יעמוד שתשלומי המשכנתה בארץ יאלץ להיפרד מהנכס וגם אם הנכס הנמכר לא יכסה את יתרת ההלוואה יאלץ הלווה להמשיך ולשלם את יתרת ההלוואה עד לסיומה. בשלב זה בארץ כמות הלווים שבחדלות פרעון לא משמעותית, לפי נתוני בנק ישראל מדובר בכ-42,000 משפחות שנמצאות בפיגור של 3 חודשים בתשלומי המשכנתה ובכ-11,000 משפחות שנמצאות בחדלות פרעון של 18 חודשים. משפחות אלה מהוות 5% בלבד מכמות הלווים אך הנתון כשלעצמו לא מעודד בכלל.
כדי לדעת מהו סוג הנכס המומלץ להשקעה בארה"ב - לחץ כאן
להורדה של המדריך לעסקת נדל"ן מניבה בארה"ב - לחץ כאן
