איתור נכסים ושכונות טובות להשקעה

עבודת השטח לאיתור נכסים איכותיים ושכונות עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך הם סודות המקצוע.
הצוות שלי כל הזמן מחפש ובודק עבורי ועבור לקוחותיי נכסים ובוחן את ההשקעות.
לפעמים אנחנו נתקלים בנכס ולא מצליחים לזהות את הפוטנציאל של העסקה כי הנכס פשוט נראה לא טוב.
משקיע נדל"ן מקצועי יצליח לדמיין כיצד יראה הנכס לאחר ההשבחה והשיפוץ ויידע לקמט במספרים כמה זה יעלה כדי להגיע למוצר המוגמר והאיכותי ולדעת במהירות אם העסקה הזו תשתלם לנו בסופו של דבר או שאין טעם להמשיך להתעכב עליה.

הצטרפו אליי לבדיקה של נכס שביצעתי לפני שבועיים באחת השכונות האיכותיות בג'קסונוויל פלורידה.
הנכס נמכר בהליך שנקרא פורקלוזר - נכס מעוקל שנמכר ישירות על ידי הבנק.
לפעמים הבנק - שלא מבין כל כך בנדל"ן מבקש מחיר גבוה מידי והנכס לא שווה את המחיר הזה. במקרה שלנו הבנק מבקש 72,000$ על נכס שצריך שיפוץ כללי בעלות של בערך 20,000$.
הערכה שלי לשווי השוק של הנכס לאחר השיפוץ היא בין 75,000-80,000$ ולפי הנתונים כרגע רכישה של הנכס הזה במחיר של 72,000$ עם שיפוץ של 20,000$ מביא אותנו למחיר יקר מאוד של מעל 90,000$, זאת אומרת שבמידה ולא נצליח להוריד את הבנק במחיר, העסקה כרגע לא כדאית.

לאחר שבדקנו את הנכס בעצמנו אנו קובעים את המחיר לפי רמת השיפוץ שמוערכת בכ-20,000$ לכן המטרה שלנו להשיג את הנכס מהבנק במחיר שלא יעלה על 50,000$. אם נצליח, תחשב עסקה זו עסקה טובה.
דרך הפעולה במצב כזה היא שליחת הצעת מחיר נמוכה לבנק. בהצעה נרשום שאנחנו רוכשים במזומן ומוכנים להעברת בעלות מהירה בתוך 10 ימים ללא תנאים מוקדמים וללא אינספקשן.
בצורה הזו אנו גוברים על מתחרים שמציעים הצעות גבוהות יותר אבל עם התניות. ההבנק מצידו מעדיף למכור בזול יותר ומהר מאשר לבחור בקונה שיזמין אינספקשן ולאחר מכן יבטל את הרכישה.
הסיכון ברכישת נכס ללא אינספקשן הוא נמוך מאוד במידה ובדקנו את הנכס בעצמנו וביצענו הערכת מחיר מקצועית לשיפוץ.


         

תשואה גבוהה או נמוכה - בהשקעות נדל"ן בארה"ב

משקיעים רבים שמתחילים להתעניין בהשקעות נדל"ן בארה"ב נחשפים למונח תשואה.
תשואה היא היחס של הרווח השנתי שמקבל המשקיע לעומת סכום ההשקעה בנכס.

והחישוב הוא פשוט מאוד.
לדוגמא: קנינו בית בסכום של 100,000$ והרווחנו במהלך השנה 10,000$.
בחישוב מהיר אם נחלק 10,000 ב-100,000 ונכפיל ב-100 כדי לקבל את התוצאה באחוזים נקבל 10%.
זאת אומרת שהרווחנו 10% תשואה על הכסף שהשקענו בנכס שלנו.

עכשיו צריך להחליט באיזה סוג של השקעה נבחר.
הנחת העבודה הראשונית שלנו היא שככל שנשקיע בבית יקר יותר כך התשואה תהייה גבוהה יותר אבל ההפך הוא הנכון.
באופן כללי השקעה בבתים שיעלו מתחת ל-50,000$ ימקם אותנו בשכונות עם בתים ישנים ואוכלוסייה חלשה אך התשואות שנוכל להשיג בסוג כזה של השקעה ינוע בין 12-15% בשנה.
ככל שנעלה במחיר הבתים כך נמצא את עצמנו בשכונות טובות יותר עם אוכלוסייה טובה יותר אך התשואה תרד בהתאם. בבתים של 80,000$ נשיג תשואות של כ-10% ובבתים של 100,000$ ומעלה נרד לכיוון 8% וכן הלאה ככל שנעלה במחיר.

מכאן המסקנה שככל שנעלה במחיר הסיכון שלנו בהשקעה ירד אבל גם התשואה תרד בהתאם.
במהלך השנים ביצעתי כבר מאות עסקאות נדל"ן החל ממחירים של 25,000$ ועד מאות אלפי דולרים והגעתי למסקנה שמחיר הנכס לא משנה. אנחנו הולכים להזיק את הנכס הזה לתקופה ארוכה של לפחות 10 שנים. במהלך השנים המחירים יכולים לרדת ויכולים גם לעלות - לא ניתן לדעת מה יהיה המחיר בעוד 10 שנים. המטרה העיקרית שלנו היא לקנות נכס טוב ולהזיק בו. גם אם נשלם מחיר של כמה אלפי דולרים מעל מחיר השוק ונקנה נכס טוב באזור טוב, הוא יושכר מהר ויתחיל להניב. אם מחיר השוק ירד נמשיך להחזיק בו ולהשכיר את הנכס ולא נרגיש את התנודות האלה כל עוד אנחנו לא רוצים למכור.

ההמלצה שלי עבורכם הוא לא לקנות נכסים מתחת למחיר של 50,000$ ולוודא שהנכס לא ממוקם בשכונת פשע.

הסרטון שלפניכם יראה לכם מה ניתן להשיג היום במחיר של 120,000$ בג'קסונוויל פלורידה.