יום חמישי, 29 בספטמבר 2016

איתור נכסים ושכונות טובות להשקעה

עבודת השטח לאיתור נכסים איכותיים ושכונות עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך הם סודות המקצוע.
הצוות שלי כל הזמן מחפש ובודק עבורי ועבור לקוחותיי נכסים ובוחן את ההשקעות.
לפעמים אנחנו נתקלים בנכס ולא מצליחים לזהות את הפוטנציאל של העסקה כי הנכס פשוט נראה לא טוב.
משקיע נדל"ן מקצועי יצליח לדמיין כיצד יראה הנכס לאחר ההשבחה והשיפוץ ויידע לקמט במספרים כמה זה יעלה כדי להגיע למוצר המוגמר והאיכותי ולדעת במהירות אם העסקה הזו תשתלם לנו בסופו של דבר או שאין טעם להמשיך להתעכב עליה.

הצטרפו אליי לבדיקה של נכס שביצעתי לפני שבועיים באחת השכונות האיכותיות בג'קסונוויל פלורידה.
הנכס נמכר בהליך שנקרא פורקלוזר - נכס מעוקל שנמכר ישירות על ידי הבנק.
לפעמים הבנק - שלא מבין כל כך בנדל"ן מבקש מחיר גבוה מידי והנכס לא שווה את המחיר הזה. במקרה שלנו הבנק מבקש 72,000$ על נכס שצריך שיפוץ כללי בעלות של בערך 20,000$.
הערכה שלי לשווי השוק של הנכס לאחר השיפוץ היא בין 75,000-80,000$ ולפי הנתונים כרגע רכישה של הנכס הזה במחיר של 72,000$ עם שיפוץ של 20,000$ מביא אותנו למחיר יקר מאוד של מעל 90,000$, זאת אומרת שבמידה ולא נצליח להוריד את הבנק במחיר, העסקה כרגע לא כדאית.

לאחר שבדקנו את הנכס בעצמנו אנו קובעים את המחיר לפי רמת השיפוץ שמוערכת בכ-20,000$ לכן המטרה שלנו להשיג את הנכס מהבנק במחיר שלא יעלה על 50,000$. אם נצליח, תחשב עסקה זו עסקה טובה.
דרך הפעולה במצב כזה היא שליחת הצעת מחיר נמוכה לבנק. בהצעה נרשום שאנחנו רוכשים במזומן ומוכנים להעברת בעלות מהירה בתוך 10 ימים ללא תנאים מוקדמים וללא אינספקשן.
בצורה הזו אנו גוברים על מתחרים שמציעים הצעות גבוהות יותר אבל עם התניות. ההבנק מצידו מעדיף למכור בזול יותר ומהר מאשר לבחור בקונה שיזמין אינספקשן ולאחר מכן יבטל את הרכישה.
הסיכון ברכישת נכס ללא אינספקשן הוא נמוך מאוד במידה ובדקנו את הנכס בעצמנו וביצענו הערכת מחיר מקצועית לשיפוץ.