כשאתם רוכשים דירה להשקעה בארץ סביר להניח שלקחתם בחשבון שלפחות פעם או פעמיים בשנה תקבלו טלפון מהשוכר על בעיה כזו או אחרת בנכס, לפעמים אין מים חמים ולפעמים גם מתפוצץ צינור או שהמזגן לא מקרר והטלפון הזה תמיד מגיע בזמן הלא נכון כשאתה בארוחת ערב חגיגית עם המשפחה או בטיול שבת עם הילדים. זה קרה לי לא מעט פעמים עם הנכסים שלי בארץ ונאלצתי לטפל בבעיה בעצמי או להזמין בעל מקצוע לשם כך.
מה עושים כשהנכס נמצא אלפי ק"מ מאיתנו, בטח שלא נטוס לארה"ב בכל תקלה קטנה בנכס. בארה"ב הנטייה היא לגור בשכירות לעומת הנטייה בארץ לקנות דירה משלך, שוק השכירות משגשג ולכן נוצרו חברות לניהול נכסים, כל חברה כזו מנהלת מספר מסוים של נכסים מכמה בודדים ועד מאות ומעסיקה מספר עובדים שכל מטרתם היא לטפל בנכסים שלנו, חברת הניהול תפרסם את הנכס שלנו להשכרה, תאסוף כסף מהדייר בכל חודש, תשלם עבורנו את ההוצאות השוטפות של הנכס ותטפל עבורנו בכל תקלה שיש בנכס.
חברת הניהול היא בעצם הזרוע הארוכה שלנו בכל הקשור לשליטה על הנכס והיא גם הקשר שלנו עם הדיירים שבנכס.
חברת ניהול טובה תדע לסנן דיירים ולבחור את הדיירים האיכותיים כדי מקסם לנו את הרווחים מהנכס.
אנו נעדיף חברת ניהול שעובדת עם משקיעים בינלאומיים מאשר חברת ניהול שעובדת עם משקיעים מקומיים.
ובכן כיצד נבחר את חברת הניהול:
כדי לבחור את חברת הניהול נצטרך לעשות קצת שיעורי בית ולפנות למספר חברות ניהול מקומיות ולהשוות ביניהן.
כל חברת ניהול גובה את התשלום החודשי מהדייר ולוקחת את אחוזי הניהול שסוכמו מראש שנעים בין 8-10%
יש לברר מה גודל החברה, כמה עובדים מועסקים בה ובכמה נכסים היא מטפלת.
אחד הפרמטרים בבחירת חברת ניהול הוא אחוז הפינויים של דיירים, עלינו לדעת כיצד מתבצע פינוי ומתי, אם יש בעיית תשלומים של דייר חברת הניהול צריכה ליידע אותנו על כך ולהערך מראש לפינוי.
מה עושים כשהנכס נמצא אלפי ק"מ מאיתנו, בטח שלא נטוס לארה"ב בכל תקלה קטנה בנכס. בארה"ב הנטייה היא לגור בשכירות לעומת הנטייה בארץ לקנות דירה משלך, שוק השכירות משגשג ולכן נוצרו חברות לניהול נכסים, כל חברה כזו מנהלת מספר מסוים של נכסים מכמה בודדים ועד מאות ומעסיקה מספר עובדים שכל מטרתם היא לטפל בנכסים שלנו, חברת הניהול תפרסם את הנכס שלנו להשכרה, תאסוף כסף מהדייר בכל חודש, תשלם עבורנו את ההוצאות השוטפות של הנכס ותטפל עבורנו בכל תקלה שיש בנכס.
חברת ניהול טובה תדע לסנן דיירים ולבחור את הדיירים האיכותיים כדי מקסם לנו את הרווחים מהנכס.
אנו נעדיף חברת ניהול שעובדת עם משקיעים בינלאומיים מאשר חברת ניהול שעובדת עם משקיעים מקומיים.
ובכן כיצד נבחר את חברת הניהול:
כדי לבחור את חברת הניהול נצטרך לעשות קצת שיעורי בית ולפנות למספר חברות ניהול מקומיות ולהשוות ביניהן.
כל חברת ניהול גובה את התשלום החודשי מהדייר ולוקחת את אחוזי הניהול שסוכמו מראש שנעים בין 8-10%
יש לברר מה גודל החברה, כמה עובדים מועסקים בה ובכמה נכסים היא מטפלת.
אחד הפרמטרים בבחירת חברת ניהול הוא אחוז הפינויים של דיירים, עלינו לדעת כיצד מתבצע פינוי ומתי, אם יש בעיית תשלומים של דייר חברת הניהול צריכה ליידע אותנו על כך ולהערך מראש לפינוי.
חוקי השכירות בארה"ב מאוד נוקשים לטובת בעל הנכס, ברוב המדינות באיחור של 7 ימים בתשלום כבר ניתן לשלוח לשוכר מכתב התראה ולאחר 14 יום ניתן לפנות לבית המשפט לקבלת צו פינוי, שמתבצע מיידית לאחר פיגור של 21 יום בתשלומים מצד אחד זה דבר מצויין אבל מצד שני לפעמים ניתקל במצבים בהם שוכר מתעכב בתשלום השכירות מספר ימים אבל השוכר הזה הוא שוכר טוב והוא כן מתכוון לשלם הוא פשוט מתעכב בגלל סיבות כאלו ואחרות - זה קורה מדי פעם, חברת ניהול טובה היא חברת ניהול אנושית, שתתן עוד יומיים שלושה למשכיר כדי לשלם את שכר הדירה ולא תמהר לבצע פינוי של דיירים.
במסגרת ההתקשרות עם חברת ניהול מומלץ לבדוק את לוח הזמנים של החוזה, בדרך כלל מומלץ לסגור חוזה לשנה כשהחידוש מתבצע באופן אוטומטי, ההתראה המוקדמת שיש לתת בעת סיום חוזה מראש הינה בדרך כלל 2-3 חודשים ויש לבדוק האם יש סנקציות בעת הפרת חוזה לפני הסיום.
חברות הניהול לא כל כך אוהבות לפנות לבעל הנכס בכל בעיה קטנה ולכן יעדיפו לרשום בחוזה סעיף בו רשום מתי עליהם לקבל את רשות הבעלים לבצע תיקון בנכס ואת העלות התיקון המינימאלי שבו יצטרכו לקבל את רשות בעל הנכס, חברות הניהול יעדיפו סכום של 500$ , כדי להיות יותר מעורב בעניינים יש לבקש להוריד סכום זה ל 200$.
במסגרת ההתקשרות עם חברת ניהול מומלץ לבדוק את לוח הזמנים של החוזה, בדרך כלל מומלץ לסגור חוזה לשנה כשהחידוש מתבצע באופן אוטומטי, ההתראה המוקדמת שיש לתת בעת סיום חוזה מראש הינה בדרך כלל 2-3 חודשים ויש לבדוק האם יש סנקציות בעת הפרת חוזה לפני הסיום.
חברות הניהול לא כל כך אוהבות לפנות לבעל הנכס בכל בעיה קטנה ולכן יעדיפו לרשום בחוזה סעיף בו רשום מתי עליהם לקבל את רשות הבעלים לבצע תיקון בנכס ואת העלות התיקון המינימאלי שבו יצטרכו לקבל את רשות בעל הנכס, חברות הניהול יעדיפו סכום של 500$ , כדי להיות יותר מעורב בעניינים יש לבקש להוריד סכום זה ל 200$.
לחברת הניהול ישנה חשיבות גדולה במידת ההצלחה של ההשקעה בארה"ב. יש נטייה להתייחס אליה כאל עוד מס שאנו נדרשים לשלם, ולכן אנו מנסים לצמצמו למינימום האפשר. אולם מניסיוני ישנה חשיבות לבחירתה של חברת ניהול מקומית, מנוסה ומסודרת אשר מתאימה לצרכים של משקיע "רחוק" ולאו דווקא להיאחז בנושא דמי הניהול כמדד עיקרי בבחירת חברת הניהול.
יש לבחון היטב את חוזה הניהול ולוודא שאין בו תנאים מקפחים למרות שכל סעיף בחוזה נתון למשא ומתן אולם חשוב יותר לקבל חוות דעת חיובית על חברת הניהול מכיוון שאף משקיע אינו מעוניין לנהל הליך משפטי מול חברת הניהול.
גם אתה יכול לרכוש נכס בארה"ב בליווי מקצועי - לחץ כאן לפרטים נוספים
יש לבחון היטב את חוזה הניהול ולוודא שאין בו תנאים מקפחים למרות שכל סעיף בחוזה נתון למשא ומתן אולם חשוב יותר לקבל חוות דעת חיובית על חברת הניהול מכיוון שאף משקיע אינו מעוניין לנהל הליך משפטי מול חברת הניהול.
גם אתה יכול לרכוש נכס בארה"ב בליווי מקצועי - לחץ כאן לפרטים נוספים
