כשאנחנו רוכשים בית למגורים אנו חושבים על איכות החיים שלנו וכתוצאה מכך מקבלים הרבה החלטות שעלולות לעלות לנו הרבה כסף, מיקום הבית, גודל הבית, סוג הריצוף והקרמיקה, ריהוט הבית והגינה וכול' אבל כשאתה משלם כסף על בית משלך אתה בעצם קובע את איכות החיים שאתה רוצה לעצמך וזה יכול לעלות לא מעט, לעומת זאת כשמדובר בנכס להשקעה צריך לבדוק את המספרים ובעזרתם לדעת את החזר ההשקעה מהנכס, לעולם אל תבחן נכס להשקעה לפי השוואה לבית המגורים שלך ולרמת החיים שלך.
בהשקעה בנכס נדל"ן יש להתייחס לפרמטרים באופן השונה מהמקובל בעת רכישת דירה למגורים, למשל אין שום הצדקה לשלם על תוספת נוף הנשקף מהדירה או לחילופין אין הצדקה לשלם עבור בריכת שחייה אשר תחייב הוצאות שונות וביטוחים יקרים שיעלו את סעיף ההוצאות ויורידו את התשואה לרמה לא כדאית.
חשוב לדעת שחברות מסוימות עלולות לייפות את חישוב התשואה על ידי משחק קטן עם המספרים והכנסת נתונים לא מדויקים, בעצם אפשר בקלות להפחית בהוצאות ובכך לגרום לעלייה לא אמיתית של ההכנסה מהשכירות נטו וכתוצאה מכך גם לעלייה שקרית בתשואה, לכן כשאתם בוחנים נכס עליכם לבדוק שכל הנתונים בתחשיב הם אכן נתונים אמיתיים. אחד הנתונים הוא ההוצאה השנתית על מיסים עבור הנכס, המס השנתי נקבע לפי ערך הנכס המופיע ברישומי המחוז זהו נתון הניתן לבדיקה בקלות דרך האינטרנט כמו נתונים רבים אחרים, ניתן גם לבדוק מה הייתה ההוצאה עבור מיסים בשנה החולפת ולהשוות אותה לנתון הרשום בחישוב התשואה. נתון חשוב נוסף שניתן לבדיקה בקלות הוא ההכנסה המיועדת משכירות עבור הנכס.
כיצד נוכל לדעת אם השכירות שנלקחה בחשבון היא אכן שכירות ריאלית תוכלו לקרוא במאמר שכתבתי בנושא.
תשואה גבוהה מדי של 14% ומעלה צריכה להדליק נורה אדומה ולגרום למשקיע לבדוק לעומק יותר את העסקה, ייתכן שישנם גורמים המשפיעים על התשואה וחייבים לקחת אותם בחשבון. ככל שהתשואה גבוהה יותר כך רמת הסיכון בהשקעה גבוהה יותר, השקעה מסוכנת יכולה להיגרם ממיקום גרוע של נכס, משוכרים מפוקפקים, מנכס במצב גרוע וכול'. למרות האמור – זה לא אומר בהכרח שכל השקעה שמניבה 14% תשואה היא השקעה מסוכנת, בדיקת המספרים היא רק חלק קטן מכל הבדיקות הנעשות לפני רכישת נכס, עלינו לבצע חקר שוק מקצועי על האיזור כולו ולאחר מכן כשאנחנו בטוחים בעצמנו שבחרנו את האיזור הנכון נבדוק לעומק את הנכס המיועד.
בדרך כלל כאשר התשואה גבוהה יותר כך קיים סיכוי קטן יותר לרווחי הון גבוהים מהעסקה, עסקה עם תשואה קטנה יותר וסולידית תייצר רווחי הון גבוהים יותר. הגדרת הסיכון מראש לפני הכניסה לעסקה תיצור תמונה אפשרית של כל תסריט צפוי, במצב כזה המשקיע יודע מראש את הסיכונים ואת הצפוי לקרות במקרה הגרוע ביותר, הגדרת הסיכון מראש תכלול גם את האמצעים להתמודד עם כל מצב סיכון אפשרי ולאפשר למשקיע לצאת מהמצב במהירות ועם נזק מזערי.
