כבעל הנכס עלינו לקחת בחשבון שכל ההוצאות החודשיות עבור הנכס יחולו עלינו לכן בתכנון נכון נצטרך לחשב את כל ההוצאות השנתיות והחודשיות כדי בסופו של דבר לדעת אם העסקה המוצעת באמת משתלמת עבורנו.
לאחר הפחתת כל ההוצאות נגלה את ההכנסה נטו המגולמת מהנכס, זהו הנתון החשוב ביותר בבדיקת עסקת נדל"ן.
מהם למעשה ההוצאות החלות על בעל הנכס אותם נצטרך לקחת בחשבון:
מהם למעשה ההוצאות החלות על בעל הנכס אותם נצטרך לקחת בחשבון:
- מיסים שנתיים – בארה"ב מקובל לשלם את המס בתשלום אחד עבור השנה כולה, החל מחודש אוגוסט תשלום המס מתעדכן במחוז וניתן לבצע את התשלום, יש לשים לב שכן במדינות מסוימות יש תשלום מס עבור המחוז ומס נוסף עבור המדינה.
- חברת ניהול – עקב המרחק ניהול הנכס מופקד בידי חברת ניהול נכסים אשר אחראית על התחזוקה השוטפת של הנכס, איתור וסינון דיירים וכולי. עבור השירות הנ"ל אנו משלמים תשלום חודשי שנע בין 8-10% מסכום השכירות ברוטו. ישנם תשלומים נוספים שחברת הניהול תגבה כגון דמי איתור דייר, בדיקת היסטוריה של דיירים פוטנציאליים, תשלום עבור מציאת דייר – בדרך כלל כ75% מתשלום החודש הראשון של השכירות. יש לציין שכל התשלומים לחברת הניהול ניתנים למשא ומתן וככל שיש לכם נכסים רבים יותר אצל חברת הניהול כך גדל יותר כוח המיקוח שלכם.
- הוצאות תחזוקה – בארה"ב מקובל שבעל הנכס מתקן על חשבונו כל תקלה הקשורה בנכס ללא יוצא מן הכלל, זוהי אחת הסיבות שעלינו לבקר מקרוב את חברת הניהול ואף לדאוג לקבלת אישור מאתנו בכל הוצאה כספית החורגת מסכום מסוים שנקבע מראש. הוצאות התחזוקה השונות יכללו בין היתר גם הוצאות עבור גיזום הדשא, הדברה, פינוי זבל וכולי.
- ביטוח נכס – ביטוח הוא אחד הדברים החשובים ביותר עבורנו כמשקיעים זרים ומרוחקים. עלות הביטוח משתנה מסוכנות לסוכנות ועלינו לשים לב לדקויות השונות בסעיפי הביטוח. לרוב ישולם הביטוח כתשלום חד פעמי מראש עבור שנה אך בסוכנויות שונות ניתן יהיה לחלק את הסכום השנתי לתשלומים שווים בכל חודש.
- HOA - איגוד בעלי הבתים של אמריקה (לא קיים מקביל אליו בארץ) הוא מעין ועד בית שכונתי האחראי על השטחים הציבוריים, המתקנים המשותפים כגון בריכה, מגרשי הטניס ועוד. האיגוד יטפל גם בנושאים נוספים כגון שטיפת המדרגות, פינוי אשפה, תחזוקת הנכסים והגגות. בדרך כלל נכסי סינגל פמילי לא יצטרכו לשלם עבור האיגוד אלא רק נכסי קונדו או טאון הומס שנמצאים בקומפלקסים המנוהלים על ידי האיגוד. יש לברר לפני רכישת הנכס אם קיים תשלום עבור האיגוד ולהכליל אותו בחישובים שלנו.
