יום שני, 25 בנובמבר 2013

השקעה חכמה ומומלצת - קליבלנד אוהיו

דוגמא לנכס שנרכש בקליבלנד אוהיו

העיר קליבלנד שבמדינת אוהיו מציעה למשקיע המרוחק שוק סולידי ויציב שמתאפיין בעלייה מתונה החל מהשנה שעברה, השוק סבל קשות מאז המשבר הכלכלי של 2008 והתקשה להתאושש למרות כל מאמצי המדינה, בקליבלנד קהילה יהודית גדולה ומושרשת ובתי ספר מהטובים בעולם.

לאחר המשבר הכלכלי פעלה אוהיו ליצירת שיגשוג כלכלי ולשיקום השכונות והאיזורים שנפגעו, התמיכה הממשלתית תרמה רבות להתייצבות השוק,עובדים חדשים הוכנסו למעגל העבודה דבר שהחזיר את האמון במשלמי המשכנתאות ומשלמי השכירות.

מגמתה של אוהיו היא ליצור שיגשוג באיכות החיים על ידי יצירת סביבה אטרקטיבית לפעילות עסקית, חבילות סיוע נרחבות בתחום הפיננסי ייצרו צמיחה של עסקים חדשים, תרמו לפיתוח התשתיות והניעו את הכלכלה של המדינה.

קליבלנד הינה עיר מרכזית בכל מה שנוגע לרפואה ומחקר ומהמתקדמות והמפורסמות בעולם, פרוזדור הרפואה מתחיל ממרכז העיר ועד כיכר האוניברסיטה, ומכיל מרפאות מתקדמות, מרכזי מחקר של קליבלנד קליניק הנחשבת ויוניברסיטי הוספיטל. קליבלנד קליניק הוא אחד מ – 4 המרכזים המובילים בארה"ב ואחד מהמרכזים הרפואיים הגדולים בעולם! קליבלנד קליניק מדורגת כמספר 1 באמריקה בטיפולי לב. מרכזי הרפואה בקליבלנד גדלים ומתפתחים וכוללים את המרכז הרפואי לואיס סטוקס קליבלנד, מרכז זיידמן לחקר הסרטן החדש והמפואר ומרכז כנסים רפואיים חדש ומפואר.

רכישת נכס בקליבלנד במצב העכשוי הינו דבר חכם מאוד למשקיע המבין את מצב השוק, מחירי הבתים בקליבלנד הגיעו לתחתית במהלך הרבעון הראשון של שנת 2012 ונשארו כך עד לרבעון השני מאז ועד היום אנו רואים מגמת עלייה, המחירים עדיין נוחים מאוד למשקיעים המחפשים שוק יציב ובטוח עבור ההשקעה שלהם.





תהליך הרכישה של נכס מבוצע בתאום מלא עם המשקיע הפוטנציאלי, בשלב הראשון מוקמת חברה בארה"ב על שם המשקיע ונפתח חשבון בנק בארה"ב על שם החברה והמשקיע, לאחר מכן אנו עוברים לשלב איתור הנכס במסגרת התקציב שסוכם מראש, המשקיע יקבל לידיו פרטים של נכס ודוחות כלכליים המשקפים את כדאיות ההשקעה, פרופיל הנכס, השיפוץ הנדרש ומידע על השכונה.

הנה דוגמא של נכס שנרכש לפני כחודשיים:



נתונים כלכליים על העסקה:


הנכס נמצא באיזור יהודי בשכונה מצויינת, עבר שיפוץ ברמה גבוהה והושכר במחיר של 1150$ לחודש.

להורדת תוכנית עסקית הכוללת תמונות לנכס נוסף - לחץ כאן.

יום שלישי, 19 בנובמבר 2013

פרמטרים חשובים לבחינת נכס להשקעה

החלום האמריקאי הוא בית קרקע עם גינה ירוקה שבה יוכלו לגדל את הילדים שלהם.
בעצם החלום האמריקאי לא שונה כל כך מהחלום הישראלי אבל כאן הישראלי המצוי עושה את הטעות הגדולה שלו כשהוא מחפש בית בארה"ב.

כשאתה מחפש השקעה בארה"ב אתה חייב להתעלם מהתחושות והאמוציות ולחשוב רק בכובע של משקיע.
אסור לך להתאהב בנכס, אסור לך לרכוש נכס רק אם תצליח לדמיין את עצמך גר שם. אלה טעויות שעולות הרבה כסף למשקיע המתחיל.

בית עם בריכה ברוב המקרים יתברר כהשקעה גרועה, בריכה היא עול שצורך השקעה וטיפול והוצאות מיותרות הם לא בדיוק מה שאתה מחפש בהשקעות הראשונות שלך.

כאשר מבצעים ניתוח שוק בוחנים את הרכב הנכסים המאפיינים את השכונה, האם השכונה מתאפיינת בבתי קרקע או דירות קונדו, האם דיירי השכונה מבוגרים או צעירים, מה אחוז המשפחות עם ילדים.


יום ראשון, 10 בנובמבר 2013

מה נדרש כדי להיות משקיע נדל"ן מצליח

לאחרונה מצאתי את עצמי חושב על משקיעי נדל"ן אחרים, על ההתמודדות שלהם במהלך הדרך וכיצד אוכל לעזור להם.

מה בעצם דרוש לכל משקיע נדל"ן באשר הוא - בארץ או בחו"ל זה באמת לא משנה הרי הבסיס משותף לכולם.





הגעתי למסקנה שמה שדרוש לכל משקיע נדלן הם ארבעת המרכיבים האלה:


  1. ידע.
  2. זמן.
  3. כסף.
  4. אשראי.

יום שלישי, 5 בנובמבר 2013

כיצד נדע בכמה ניתן להשכיר את הנכס שלנו

כשאנו ניגשים לבחון כדאיות בעסקת נדל"ן בארצות הברית עלינו לקחת בחשבון מראש המון נתונים חשובים כדי שנוכל לדעת לצפות את הרווח האמיתי הצפוי לנו מהעסקה הזו, הרי לא נרצה לקבל בדוחות שלנו 12% תשואה שנתית ובסופו של דבר בפועל לקבל רק 6%.

ניתוח עסקת נדל"ן הוא לא דבר פשוט, ישנם המון פרמטרים שיש לקחת בחשבון כגון: מחירי הנכסים באיזור, כמות הנכסים שבשכירות לעומת בבעלות, אחוז הבתים הריקים באיזור, ההכנסה הממוצעת למשפחה, רמת האבטלה, הפשיעה, האקלים באיזור ועוד פרמטרים רבים נוספים.

עדיף להיות זהירים בהערכות שלנו ועל כן נבדוק אילו הוצאות נוספות נצטרך להכניס לחישוב הכדאיות, בארה"ב בעל הנכס משלם את המיסים השנתיים ואת ועד השכונה, בנוסף יש להכניס גם הוצאות תחזוקה שנתיות.

יום ראשון, 3 בנובמבר 2013

מדוע משבר של אחרים זו הזדמנות בשבילנו

מחירי הדירות בארץ עולים ועולים ואנשים מתפתים עקב הריבית הנמוכה ולוקחים משכנתאות מטורפות של 800,000 ש"ח ויותר.

כלכלנים רבים מגדירים את המצב היום בישראל כבועה וצופים שהבועה תתפוצץ בקרוב, המצב דומה לערב המשבר הכלכלי בארה"ב של שנת 2008 שבו מחירי הנכסים היו בשיא של כל הזמנים, המשבר הכלכלי הוביל בעקבותיו לגל ענק של לווים שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה שלהם, הבנקים שהם מוסד כלכלי ולא חברת נדל"ן נתקעו עם מיליוני בתים, דבר שהוביל חלק מהם לפשיטת רגל.


ברגע שהשתחררו מיליוני בתים לשוק, השוק הגיב מיידית ומחירי הבתים צנחו, בעלי ההלוואות מצאו את עצמם חייבים לבנק יותר מאשר הנכס שלהם היה שווה ולכן העדיפו להפסיק לשלם את המשכנתה והבנקים נאלצו לעקל עוד ועוד נכסים.

יום חמישי, 24 באוקטובר 2013

מהם השווקים הטובים ביותר להשקעה בארה"ב

לאלה שעדיין מתלבטים היכן להשקיע בארה"ב - זו הכתבה בשבילכם.

עיתון ה-Wall Street Journal פירסם מחקר שבוצע על ידי האתר - realtytrac.com בו דירג האתר את 20 השווקים הטובים ביותר לרכישת נדל"ן בארה"ב.

במקום הראשון - העיר ממפיס טנסי עם התשואה הגבוהה ביותר של 10.38%


המחקר עסק ברכישות על בסיס מזומן ומציג את תזרים המזומנים נטו אחרי הוצאות, החישוב התבסס על רכישות של בתי קרקע חד משפחתיים (single family) וכלל בתוכו את כל ההוצאות המוכרות כגון מיסים והוצאות תחזוקה.

יום שני, 21 באוקטובר 2013

כיצד נפחית את הסיכון בהשקעות בנדל"ן בארה"ב

השקעות בנדל"ן הם ההשקעות הבטוחות ביותר אם אנחנו יודעים מה אנחנו עושים ואיך למזער את הסיכון.

הרבה אנשים לא מצליחים בנדל"ן ויתכן שאתה אפילו מכיר כאלה שניסו ולא הצליחו כי הם פשוט עשו עסקאות לא מוצלחות.


בואו נחשוב לרגע מה הם הדברים שיכולים לקרות לנו בעת עסקת נדל"ן, ברגע שנדע ממה עלינו להיזהר ואיזה דברים עלולים להשתבש בהשקעה שלנו נוכל לבדוק מה ניתן לעשות מראש כדי למזער את הסיכון.
  1. המחיר ששילמנו יקר מידי.
  2. רכשנו בית עם בעיה ביסודות.
  3. הבית עשוי מעץ והוא אכול טרמיטים.
  4. הבית הרוס - נדרש שיפוץ מסיבי.
  5. שכונה לא טובה - פשיעה גדולה.
  6. הנכס נמצא בסביבה של עבריני מין.
  7. ישנם עיקולים על הנכס וחובות ישנים.
  8. אין אפשרות להשכיר את הבית.
במידה ואכן רכשנו נכס ולא בדקנו מספיק טוב ואחד הסעיפים המוזכרים לעיל קרו לנו - כעת ניתן לבצע מיזעור נזקים ולהתמודד עם המצב הקיים, לכל סעיף ישנו זמן מסויים שיקח לנו להתאושש ממנו, לאחד זה יקח חודש ולאחר מספר חודשים, ייתכן שזה יהיה כרוך גם בסערת רגשות שגם היא תחלוף, אני מבטיח לכם שאחרי חצי שנה כבר תשכחו את העניין כאשר הנכס כבר מאחוריכם ואתם בדרך לעסקה טובה יותר - אין חכם מבעל ניסיון.

בינתיים עלינו בכל זאת לנסות לבדוק כיצד נוכל להימנע מראש מהמצבים האלה:

יום רביעי, 16 באוקטובר 2013

נכס חדש שנרכש

חברים, רציתי לשתף אתכם בנכס שרכשתי לאחרונה

מדובר בבית קרקע - דופלקס בעיר אטלנטה במדינת ג'ורג'יה בארה"ב.





הנכס נרכש בעלות של 69,000$ והוא בעל 2 יחידות מושכרות

ומניב כבר מהיום הראשון - 1150$ לחודש.

*** מדובר בתשואה ברוטו של 20% ***


יחידה א' 2 חדרי שינה ו-1 חדרי שירותים מושכרת ב-550$ ויחידה ב' 3 חדרי שינה ו-1 חדרי שירותים מושכרת ב-600$.

הנכס עבר שיפוץ לפני שנתיים ונרכשו עבורו מוצרי חשמל חדשים עבור הדיירים ומערכת חימום חדשה.

יום ראשון, 13 באוקטובר 2013

כיצד נבחר את חברת הניהול

כשאתם רוכשים דירה להשקעה בארץ סביר להניח שלקחתם בחשבון שלפחות פעם או פעמיים בשנה תקבלו טלפון מהשוכר על בעיה כזו או אחרת בנכס, לפעמים אין מים חמים ולפעמים גם מתפוצץ צינור או שהמזגן לא מקרר והטלפון הזה תמיד מגיע בזמן הלא נכון כשאתה בארוחת ערב חגיגית עם המשפחה או בטיול שבת עם הילדים. זה קרה לי לא מעט פעמים עם הנכסים שלי בארץ ונאלצתי לטפל בבעיה בעצמי או להזמין בעל מקצוע לשם כך.

מה עושים כשהנכס נמצא אלפי ק"מ מאיתנו, בטח שלא נטוס לארה"ב בכל תקלה קטנה בנכס. בארה"ב הנטייה היא לגור בשכירות לעומת הנטייה בארץ לקנות דירה משלך, שוק השכירות משגשג ולכן נוצרו חברות לניהול נכסים, כל חברה כזו מנהלת מספר מסוים של נכסים מכמה בודדים ועד מאות ומעסיקה מספר עובדים שכל מטרתם היא לטפל בנכסים שלנו, חברת הניהול תפרסם את הנכס שלנו להשכרה, תאסוף כסף מהדייר בכל חודש, תשלם עבורנו את ההוצאות השוטפות של הנכס ותטפל עבורנו בכל תקלה שיש בנכס.


חברת הניהול היא בעצם הזרוע הארוכה שלנו בכל הקשור לשליטה על הנכס והיא גם הקשר שלנו עם הדיירים שבנכס.
חברת ניהול טובה תדע לסנן דיירים ולבחור את הדיירים האיכותיים כדי מקסם לנו את הרווחים מהנכס.
אנו נעדיף חברת ניהול שעובדת עם משקיעים בינלאומיים מאשר חברת ניהול שעובדת עם משקיעים מקומיים.

ובכן כיצד נבחר את חברת הניהול:


יום שלישי, 24 בספטמבר 2013

שפל של מעל שנתיים: הדולר צולל כמעט 1% לרמה של 3.5 שקלים

בור ללא תחתית: כתבה שפורסמה בביז-פורטל



שפל של מעל שנתיים: הדולר חטף חזק, וצלל כמעט 1% לרמה של 3.5 שקלים

המטבע האמריקני צלל לשפל שלא נראה מאז 2011 ושערו היציג נקבע היום על 3.504 שקלים. "הדולר קיבל מכה כואבת מההחלטה של ה'פד'"

הדולר חוטף היום מכה חזקה, לשפל של שנתיים שלא נראה מאז אוגוסט 2011. המטבע האמריקני צנח 0.9% לרמה של 3.5040 שקלים, כאשר במקביל האירו עלה ב-0.4% לרמה של 4.7433 שקלים.

יום ראשון, 22 בספטמבר 2013

תקנות מס שבח החדשות



תקנות מס שבח החדשות הנכנסות לתוקף ב-1.1.2014 הופכות את ההשקעה בנדל"ן בישראל ללא רלוונטית כלל.

עד היום משקיע היה יכול לנצל פטור ממס שבח אחת ל-4 שנים ולפני הוראת השעה שהסתיימה ביוני 2013 ניתן היה למכור 2 דירות נוספות בפטור ממס שבח.

כל זאת הולך להשתנות בתחילת 2014 כאשר התקנות החדשות מבטלות לגמרי את הפטור למי שברשותו מעל דירה אחת. משקיע אשר ירצה למכור דירה אחרי 1.1.2014 ימוסה ב-25% מס על השבח החל מיום זה.

יום רביעי, 18 בספטמבר 2013

מהו מסמך - Proof Of Funds

"Proof Of Funds" 


כאשר אנו ניגשים לרכישת נכס במכרז, הבנקים בארה"ב דורשים הוכחה לכך שיש ברשותנו את הכסף הנדרש לרכישת הנכס, הצגת המסמך הוא תנאי ראשוני להתמודדות במכרז.

כאשר אנו מעוניינים להתמודד על נכס במסגרת מכרז עלינו ליצור קשר עם ברוקר שמוסמך לייצג לקוחות מול הבנק במכרז, הבנק לא ימכור נכס ישירות למשקיע אלא דרך ברוקר.




יום ראשון, 15 בספטמבר 2013

הכותרות זועקות - הצפות ענק בקולוראדו

לפחות 5 בני אדם נהרגו ומאות נעדרים בגשמי זעף וסחף שהרסו גשרים וכבישים במחוז בולדר בקולוראדו, אלפים נעקרו מבתיהם והחזאים צופים שמזג האוויר רק יחמיר.



אלה הכותרות ביומיים האחרונים בכל מהדורות החדשות בארה"ב ואני שואל את עצמי בתור משקיע נדל"ן איך אוכל להיזהר שלי זה לא יקרה ואם בכל זאת זה יקרה אז לפחות שיהיה לי ביטוח למקרים כאלו.

יום רביעי, 11 בספטמבר 2013

מהו - HOA

                           HOA -  Homeowners association



זהו איגוד בעלי הבתים של אמריקה. מטרת האירגון היא לדאוג לכל הצרכים המשותפים של הנכס כמו ועד הבית אצלינו, הם מטפלים בגינון של השכונה, במתקנים המשותפים כמו הפארק הציבורי, הם אחראים לתחזוקת הרחוב ולאיסוף האשפה.

HOA לא קיים בכל שכונה אבל כשמדובר במקבץ דירות קונדו בדרך כלל גם יהיו להם מתקנים משותפים כגון בריכה או מגרשי טניס כך שסביר להניח שיש להם HOA , לאחרונה נתקלתי בנכס סינגל פמילי בשכונה דיי חדשה בעיר יוניון סיטי במדינת ג'ורג'יה שבעל הנכס משלם בכל חודש 50$ ל HOA כך שזה לא כל כך משנה סוג הנכס אלא תלוי אך ורק בשכונה ובאיזור.

יום שני, 9 בספטמבר 2013

מהו - Short Sale והאם כדאי לנו להיכנס לעסקה כזו


Short Sale" " - פירושו מכירה בחסר.


כאשר בעל נכס לא עומד בתשלומי המשכנתא שלו הבנק בתאום עם הלווה צריך להחליט אם הוא מעקל את הנכס ונכנס לתהליך שנקרא Foreclosure - או שהוא מאפשר לבעל הנכס למכור את הנכס במחיר נמוך מהשווי שלו כדי להצליח ולמכור אותו במהירות ולהחזיר את ההלוואה.

ברוב המקרים במכירות שורט סייל שווי הנכס נמוך מיתרת ההלוואה שנותרה לתשלום, במקרה כזה יצטרך בעל הנכס להחתים את הבנק על הסכמה למכירה במחיר שנקבע, בתור קונה יש לוודא שאכן לבעל הנכס אישור כזה חתום ומוכן מהבנק.

הבנקים מעדיפים למכור במכירות שורט סייל מאשר להעביר את הנכס לתהליך של עיקול, תהליך כזה יכול להימשך חודשים שבהם בעל הנכס ממשיך להתגורר בנכס ולא משלם את המשכנתא ולבסוף הנכס ימכר במחיר נמוך משמעותית לעומת שוויו האמיתי וסביר להניח שגם משמעותית יותר נמוך מיתרת ההלוואה, כך שלבנק מאוד משתלם להרשות ללווה למכור את הנכס במחיר גבוה יותר בתהליך שורט סייל אבל עדיין נמוך ממחיר השוק.

יום חמישי, 5 בספטמבר 2013

שוק הנדל"ן בארה"ב מתאושש - איפה אתם בתמונה ??

שוק הנדל"ן בארה"ב משנה כיוון כלפי מעלה, אזורים רבים בארה"ב מדווחים על עליות מחירים קטנות בכל חודש.

ממפיס טנסי היא אחת הערים המבוקשות והמבטיחות מאופיינת השנה בעלייה מתונה באזורים רבים ולא רק באזורים הטובים כמו קורדובה וג'רמנטאון, מי שעדיין מתלבט אם זה הזמן להיכנס לשוק הנדל"ן חייב להבין את משמעות הדברים.



נכסים שהיו שווים בשנת 2007 בין מאה וחמישים למאה שמונים אלף דולר נמכרים היום במחירים של בין שבעים למאה אלף דולר ומושכרים ברמות של 1000$ ומעלה לסינגל פמילי והשוק מתחיל לתקן את עצמו כלפי מעלה.

מדובר בנכסים שנמכרים היום בחצי מעלויות הבנייה שלהם שחייבים לעלות בערכם.

יום שני, 2 בספטמבר 2013

אסטרטגיה בהשקעות בנדל"ן לטווח ארוך - Buy And Hold

ישנם מספר סוגים של אסטרטגיות בהשקעות בנדל"ן. אסטרטגיה אחת היא לקנות במחיר נמוך לשפץ ולמכור ברווח, אסטרטגיה אחרת היא אסטרטגיה בראייה לטווח ארוך, רכישת נכסים מניבים כשלכל אחד מהם תזרים חיובי כזה או אחר, יחד כשכבר ישנם כמה כאלה מגיעים להכנסה חודשית שיכולה לעלות בהרבה על ההכנסה הממוצעת ממשכורת.

שוק הנדל"ן חווה עליות ומורדות במהלך השנים ואין ספק שאנחנו בפתחה של עלייה מתונה שתימשך עד למשבר הבא, זה הזמן לרכוש נכסים במחיר נמוך מהרבה ממחירי הבנייה, במשך הזמן גם נראה עלייה במחירי השכירות, הכנסה שתיכנס ישירות לכיסנו. פוטנציאל לעליית ערך הנכס גם הוא מרכיב חשוב בקניית נדל"ן לטווח ארוך.

איזה סוג של נדל"ן כדאי לקנות?


יום שישי, 30 באוגוסט 2013

האם מחירי הבתים באמריקה צפויים להמשיך ולעלות ?

העיתון הכלכלי האמריקאי FORBS  פירסם מאמר חשוב בנושא התאוששות שוק הנדל"ן.
להלן תמצית הדברים:


"ההתאוששות הכלכלית של המשק מאז המשבר בשנת 2008 איטית יותר מההתאוששות הכלכלית ממלחמת העולם השנייה. הבנק המרכזי באמריקה - הפד, ניסה בכל דרך אפשרית להמריץ את הכלכלה, על יד מכירת אג"ח לטווח קצר והעלאת מחירים על אג"ח לטווח ארוך, הכוונה הייתה לגרום לירידת ריבית על המשכנתאות ובנוסף לעודד מיחזור הלוואות שמטרתם הגדלת תזרים מזומנים ולחיזוק הביקושים. עד לאחרונה נראה היה שהוא מצליח במשימה והריבית במשק נשארה נמוכה מאוד. כרגע אנו רואים עלייה חדה מאוד בריבית המשכנתאות שגורמת למצב להיות גרוע יותר ותגרום לעצירת עליית המחירים. נכון הריביות עדיין נמוכות אבל הבעיה היא בקצב עליית הריבית דבר שלא היה במדינה מאז שנות השישים.
ריביות נמוכות מגבירות את הביקוש לדירות, אמנם הריביות מושפעות ממספר גורמים אבל בסופו של דבר מי ששולט בריביות הוא הבנק המרכזי.

יום שלישי, 20 באוגוסט 2013

Due Diligence - בדיקת נאותות

אחד המושגים החשובים ביותר בנדל"ן שאתם חייבים לדעת זה המושג 


Due Diligence 



Due Diligence - זהו תהליך הבדיקה והמחקר אודות הנכס המתבצע לאחר אישור המוכר על הסכמתו למכור לך את הנכס במחיר שהצעת.




במהלך הבדיקה שהוא בעצם הזמן מאישור העסקה ועד לחתימה בפועל על סגירת העסקה, זמן שיכול להיות בין ימים ספורים ועד 30 יום ויותר והכל לפי מה שסוכם בין המוכר לקונה, בודק הקונה את הנכס לפי מידע שמסופק לו על ידי המוכר או מידע שמופק על ידי גורמים חיצוניים אחרים.

יום ראשון, 18 באוגוסט 2013

למה להשקיע בנדל"ן בארה"ב




מפחדים מהשקעות מעבר לים? ובכן יש ממה לפחד, גם אני פחדתי בהתחלה, במהלך הזמן למדתי איך ניתן לעשות את זה נכון איך למזער את הסיכון ולרכוש נכסים בביטחה.

כשאנו ניגשים לבחינת אופצייה להשקעה בנכסים מעבר לים אנו חייבים לייצר עבורנו תוכנית מסודרת שתכלול את בחינת כל ההיבטים הקשורים להשקעה שלנו וכיצד אנו מטפלים בכל מכשול שצץ לנו במהלך הדרך.

קודם כל צריכה להיות לנו סיבה טובה מאוד להשקיע את הכסף שלנו כל כך רחוק מהבית לכן בשלב הראשון נבדוק את האלטרנטיבות המוצעות לנו בשוק המקומי.