למה משקיעי נדל"ן קנדים רוכשים נכסים בארה"ב

תתפלאו לשמוע אבל משקיעי הנדל"ן הקנדים הפסיקו לרכוש נכסים בקנדה והם מסתערים על שוק הנדל"ן בארה"ב בכל העוצמה, מיד תבינו למה?

שוק הנדל"ן בקנדה דומה מאוד לשוק הנדל"ן בישראל, אצלנו גל העליות התחיל בשנת 2008, בקנדה הוא התחיל הרבה לפני. בקנדה באופן כללי ובמיוחד הערים טורונטו קלגרי וונקובר נמצאות בעלייה מתמדת מאז 1997. עליית המחירים גרמה לירידה בכח הקנייה של האזרחים במיוחד הזוגות הצעירים, בדיוק כמו שקורה היום בארץ.

עליית המחירים והירידה בתשואות וברווחים מהשכרת דירות הרחיקה את המשקיעים משוק הנדל"ן.
המצב כל כך דומה לשוק בארץ שזה פשוט לא יאומן, זוגות צעירים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה ומחכים למחירים שירדו, והם כל הזמן אומרים לעצמם אולי בשנה הבאה המחירים ירדו ואז כן נוכל לקנות דירה, אבל המחירים רק עולים ועולים.

השקעות TURN KEY יתרון או חיסרון למשקיע הישראלי

המונח TURN KEY פירושו לסובב את המפתח והכוונה היא לשרות הכול כלול של חברות הנדל"ן עד לקבלת המפתח. כל השירותים למשקיע מבוצעים על יד החברה, החברה מאתרת את הנכס רוכשת אותו, משפצת אותו לוקחת חברת ניהול שתנהל את נכס (ייתכן וחברת ה-TURN KEY משמשת גם כחברת ניהול בעצמה) ומאכלסת אותו בדייר. לאחר מכן הנכס מפורסם למכירה כאשר כל העלויות של הרכישה השיפוץ מציאת דייר ועמלת החברה מתומחרים במחיר.

המשקיע רוכש נכס משופץ כאשר חברת הניהול כבר בתמונה והנכס מושכר כך שהוא מכניס כסף כבר מהיום הראשון. מבחינת המשקיע הוא רוכש נכס בראש שקט, החברה דואגת לכל הדברים הוא בעצם מקבל מוצר מוגמר.

רכישת נכס מחברת TURN KEY לכאורה נראית כמו עסקה נהדרת ומשקיעים רבים נוטים להקל ראש ונותנים לחברה חופש פעולה ורוכשים נכס מבלי לבדוק לעמוק יותר מה בדיוק הם קונים.

המשקיע המתוחכם שיבדוק בצורה נכונה את הדברים ייתכן וירכוש נכס מצוין והעסקה תהייה נהדרת מצד שני היא יכולה להיות חוויה ממש לא נעימה למשקיע הממוצע שלקח הרבה דברים כמובן מאליו.

ישנם כמה נקודות קריטיות שהמשקיע חייב לבדוק לפני רכישת נכס מחברת TURN KEY.

פרמטרים חשובים לבחינת נכס להשקעה

החלום האמריקאי הוא בית קרקע עם גינה ירוקה שבה יוכלו לגדל את הילדים שלהם.
בעצם החלום האמריקאי לא שונה כל כך מהחלום הישראלי אבל כאן הישראלי המצוי עושה את הטעות הגדולה שלו כשהוא מחפש בית בארה"ב.

כשאתה מחפש השקעה בארה"ב אתה חייב להתעלם מהתחושות והאמוציות ולחשוב רק בכובע של משקיע.
אסור לך להתאהב בנכס, אסור לך לרכוש נכס רק אם תצליח לדמיין את עצמך גר שם. אלה טעויות שעולות הרבה כסף למשקיע המתחיל.

בית עם בריכה ברוב המקרים יתברר כהשקעה גרועה, בריכה היא עול שצורך השקעה וטיפול והוצאות מיותרות הם לא בדיוק מה שאתה מחפש בהשקעות הראשונות שלך.

כאשר מבצעים ניתוח שוק בוחנים את הרכב הנכסים המאפיינים את השכונה, האם השכונה מתאפיינת בבתי קרקע או דירות קונדו, האם דיירי השכונה מבוגרים או צעירים, מה אחוז המשפחות עם ילדים.

כיצד נדע בכמה ניתן להשכיר את הנכס שלנו

כשאנו ניגשים לבחון כדאיות בעסקת נדל"ן בארצות הברית עלינו לקחת בחשבון מראש המון נתונים חשובים כדי שנוכל לדעת לצפות את הרווח האמיתי הצפוי לנו מהעסקה הזו, הרי לא נרצה לקבל בדוחות שלנו 12% תשואה שנתית ובסופו של דבר בפועל לקבל רק 6%.

ניתוח עסקת נדל"ן הוא לא דבר פשוט, ישנם המון פרמטרים שיש לקחת בחשבון כגון: מחירי הנכסים באיזור, כמות הנכסים שבשכירות לעומת בבעלות, אחוז הבתים הריקים באיזור, ההכנסה הממוצעת למשפחה, רמת האבטלה, הפשיעה, האקלים באיזור ועוד פרמטרים רבים נוספים.

עדיף להיות זהירים בהערכות שלנו ועל כן נבדוק אילו הוצאות נוספות נצטרך להכניס לחישוב הכדאיות, בארה"ב בעל הנכס משלם את המיסים השנתיים ואת ועד השכונה, בנוסף יש להכניס גם הוצאות תחזוקה שנתיות.

כיצד נפחית את הסיכון בהשקעות בנדל"ן בארה"ב

השקעות בנדל"ן הם ההשקעות הבטוחות ביותר אם אנחנו יודעים מה אנחנו עושים ואיך למזער את הסיכון.

הרבה אנשים לא מצליחים בנדל"ן ויתכן שאתה אפילו מכיר כאלה שניסו ולא הצליחו כי הם פשוט עשו עסקאות לא מוצלחות.

בואו נחשוב לרגע מה הם הדברים שיכולים לקרות לנו בעת עסקת נדל"ן, ברגע שנדע ממה עלינו להיזהר ואיזה דברים עלולים להשתבש בהשקעה שלנו נוכל לבדוק מה ניתן לעשות מראש כדי למזער את הסיכון.

1. המחיר ששילמנו יקר מידי.
2. רכשנו בית עם בעיה ביסודות.
3. הבית עשוי מעץ והוא אכול טרמיטים.
4. הבית הרוס - נדרש שיפוץ מסיבי.
5. שכונה לא טובה - פשיעה גדולה.
6. הנכס נמצא בסביבה של עבריני מין.
7. ישנם עיקולים על הנכס וחובות ישנים.
8. אין אפשרות להשכיר את הבית.

במידה ואכן רכשנו נכס ולא בדקנו מספיק טוב ואחד הסעיפים המוזכרים לעיל קרו לנו - כעת ניתן לבצע מיזעור נזקים ולהתמודד עם המצב הקיים, לכל סעיף ישנו זמן מסויים שיקח לנו להתאושש ממנו, לאחד זה יקח חודש ולאחר מספר חודשים, ייתכן שזה יהיה כרוך גם בסערת רגשות שגם היא תחלוף, אני מבטיח לכם שאחרי חצי שנה כבר תשכחו את העניין כאשר הנכס כבר מאחוריכם ואתם בדרך לעסקה טובה יותר - אין חכם מבעל ניסיון.

בינתיים עלינו בכל זאת לנסות לבדוק כיצד נוכל להימנע מראש מהמצבים האלה:

מהו מסמך - Proof Of Funds

"Proof Of Funds" 

כאשר אנו ניגשים לרכישת נכס במכרז, הבנקים בארה"ב דורשים הוכחה לכך שיש ברשותנו את הכסף הנדרש לרכישת הנכס, הצגת המסמך הוא תנאי ראשוני להתמודדות במכרז.

כאשר אנו מעוניינים להתמודד על נכס במסגרת מכרז עלינו ליצור קשר עם ברוקר שמוסמך לייצג לקוחות מול הבנק במכרז, הבנק לא ימכור נכס ישירות למשקיע אלא דרך ברוקר.

שוק הנדל"ן בארה"ב מתאושש - איפה אתם בתמונה ??

שוק הנדל"ן בארה"ב משנה כיוון כלפי מעלה, אזורים רבים בארה"ב מדווחים על עליות מחירים קטנות בכל חודש.

ממפיס טנסי היא אחת הערים המבוקשות והמבטיחות מאופיינת השנה בעלייה מתונה באזורים רבים ולא רק באזורים הטובים כמו קורדובה וג'רמנטאון, מי שעדיין מתלבט אם זה הזמן להיכנס לשוק הנדל"ן חייב להבין את משמעות הדברים.

נכסים שהיו שווים בשנת 2007 בין מאה וחמישים למאה שמונים אלף דולר נמכרים היום במחירים של בין שבעים למאה אלף דולר ומושכרים ברמות של 1000$ ומעלה לסינגל פמילי והשוק מתחיל לתקן את עצמו כלפי מעלה.

מדובר בנכסים שנמכרים היום בחצי מעלויות הבנייה שלהם שחייבים לעלות בערכם.

למה להשקיע בנדל"ן בארה"ב

מפחדים מהשקעות מעבר לים? ובכן יש ממה לפחד, גם אני פחדתי בהתחלה, במהלך הזמן למדתי איך ניתן לעשות את זה נכון איך למזער את הסיכון ולרכוש נכסים בביטחה.

כשאנו ניגשים לבחינת אופצייה להשקעה בנכסים מעבר לים אנו חייבים לייצר עבורנו תוכנית מסודרת שתכלול את בחינת כל ההיבטים הקשורים להשקעה שלנו וכיצד אנו מטפלים בכל מכשול שצץ לנו במהלך הדרך.

קודם כל צריכה להיות לנו סיבה טובה מאוד להשקיע את הכסף שלנו כל כך רחוק מהבית לכן בשלב הראשון נבדוק את האלטרנטיבות המוצעות לנו בשוק המקומי.