רכישה של נדל"ן בארה"ב היא דרך נהדרת לבניית הון וליצירת עתיד כלכלי בטוח.
היתרון הראשון והמשמעותי ביותר וגם המטרה הראשונית שלנו היא הגדלת שווי ההון העצמי שלנו על ידי רכישת מספר נכסים. כסף שנמצא בתוכנית חיסכון מאבד מערכו מדי יום לעומת זאת רכישה של נכס גורמת לכסף שלכם להתחיל לעבוד עבורכם.
נכס להשקעה זהו נכס שיושכר ויכניס לנו הכנסה חודשית מצד אחד, מצד שני אם נדע לרכוש נכון נרכוש נכס שיעלה בערכו עם השנים, מדובר בהשקעה לטווח ארוך של מעבר לשנה.
כדי לרכוש מספר נכסים נצטרך לקחת הלוואות. לאף אחד אין הון נזיל של מאות אלפי שקלים שרק מחכה שיעשו איתו משהו אלא אם מכרתם דירה בארץ או ירשתם סכום מסוים, לאדם הממוצע אין כאלה סכומים שאיתם הוא יכול לקנות מספר נכסים לכן הדרך היחידה היא להיעזר במינוף.
מינוף הוא כלי נהדר להגדלת שווי ההון העצמי אבל חשוב שנעשה זאת בתבונה, מינוף יכול להיות גם כלי הרסני באותה מידה.את הנכס הראשון אני מציע לרכוש בהון עצמי מלא, אתם צריכים לפחות 50,000 $ לאחר מכן בנכס הבא בתור נשתמש בכספי הלוואות. בכל נכס שנרכוש עלינו לבצע תוכנית עסקית שמכניסה לתוכה את מרכיב ההלוואה.
ההמלצה שלי היא לקחת הלוואות לטווח הרחוק ביותר שאתם יכולים. אתם יכולים לקחת הלוואה לעשר שנים וכך לשלם את ההלוואה מהר יותר אבל בצורה הזו לא יישאר לכם תזרים מזומנים חיובי מהנכס שלכם וזו המטרה העיקרית שלנו, להרוויח כסף מהיום הראשון ולהגדיל את השווי העצמי שלנו והדרך היחידה לעשות את זה היא לרכוש נכסים שמקיימים את עצמם.
נכס שמקיים את עצמו הוא נכס עם תזרים חיובי שאחרי הרכישה לא צריך הזרמת הון נוספת במהלך הדרך, לכן הלוואות לעשרים וחמש או שלושים שנה הם ההלוואות המומלצת ביותר לטעמי, ואלה סוגי ההלוואות שיאפשרו לכם לרכוש עוד ועוד נכסים.
תזרים מזומנים חיובי הוא הבסיס להשקעה מוצלחת. כל נכס שנרכש הוא מעין עסק קטן עם הוצאות והכנסות. ההכנסה היחידה היא השכירות אבל הוצאות יש הרבה. מרכיב ההוצאות הכולל בתוכו: ארנונה, ביטוח, הוצאות תחזוקה, חברת ניהול, תשלומי הלוואה הוא מרכיב משמעותי בתוכנית העסקית שלנו והתקווה של כולנו היא שמשהו יישאר אחרי כל ההוצאות האלה.
קיים יתרון נוסף שמשקיעים רבים מתעלמים ממנו מכיוון שהם לא יודעים איך להעריך את השווי הכספי שלו, אני מדבר על פחת מהנכס. (פחת יחושב אך ורק כלפי רשויות המס בארה"ב כי רשויות המס בארץ רוצים לנגוס לכם מהעוגה כולה) הפחת הוא נתון מרכזי שיוצר לנו רווח עצום לאורך השנים. למשקיע לטווח ארוך כמוני קיזוז הפחת מההכנסה של הנכס הוא נתון על הנייר בלבד שנחשב כהוצאה מוכרת ושמשאיר אצלנו יותר כסף בכיס.
היתרון השלישי הוא יצירת הון כלוא. נניח ורכשתם נכס ב-100,000 $ אשר שווי השוק שלו הוא 120,000 $. ברגע אחד יצרתם לעצמכם הון בשווי של 20,000 $, זה הון עצמי כלוא כי בעצם אתם לא יכולים להשתמש בו עד אשר תמכרו את הנכס, אבל היתרון כאן הוא משמעותי.
לצורך השוואה נניח שיש ברשותכם 100,000 $ ואתם רוכשים איתם מניות של חברה מסוימת. שווי המניה שקניתם הוא שווי השוק של המניה ביום הקניה, אין שום אפשרות לרכוש את המניה הזו במחיר של 80% מהשווי שלה. בנדל"ן זה אפשרי.
היתרון הרביעי הוא עליית ערך הנכס.
זהו נתון חשוב שנבדק על ידי גורמים רבים והממצאים הם חד משמעיים. בכל נקודה כלשהי אם נרכוש נדל"ן ערך הנכס יעלה עם השנים. במהלך השנים אמנם נראה עליות וירידות כמו בכל שוק אבל בראייה לטווח הארוך זו השקעה שבהחלט עולה בערכה עם השנים.
למרות האמור נקודת הכניסה שלנו לשוק היא משמעותית גם כן, עדיף להיכנס לשוק בעלייה ולא בירידה שכן כשהשוק בירידה אנחנו לא יכולים לדעת מתי גל הירידות ייעצר ולכן למרות שאנחנו קונים את הנכסים על בסיס של תזרים מזומנים ותשואה מהנכס, זה חשוב מאוד לרכוש כשהשוק בעלייה.
כיום רוב השווקים בארה"ב מצויים במגמת עלייה של בין 3-10% בשנה.
נניח שרכשתם נכס בשווי של 100,000 $ אבל מרכיב ההון העצמי שלכם בהשקעה הוא רק 50% זאת אומרת שהשקעתם 50,000 $ ולוויתם את ההפרש. נניח שהנכס עלה בשנה 5%, שווי הנכס לאחר שנה הוא 105,000 $. אבל ההון העצמי שלכם בנכס הוא עכשיו 55,000 $ זאת אומרת עלייה של 10% בהון העצמי ולא 5%.
לסיכום אמנה את היתרונות המרכזיים ברכישת נדל"ן בארה"ב
- יצירת תזרים מזומנים והכנסה חודשית.
- הגדלת ההון העצמי.
- פחת על הנכס.
- יצירת הון כלוא.
- עליית ערך הנכס.
למידע נוסף אודות השקעות נדל"ן בארה"ב ניתן להוריד את המדריך שלי - בלחיצה על הקישור
