מהם האזורים הטובים ביותר להשקעה בנדל"ן בארה"ב

כדי שנוכל להצביע על מקום מסוים כמקום טוב להשקעה נצטרך לבדוק איפה נמצא את שכונות מעמד הביניים באמריקה.

בתור משקיע בנדל"ן בארה"ב נרצה לרכוש נכסים במקומות בהם מעמד הביניים יכול להרשות לעצמו להתגורר בכבוד. כשמשווים אזורים להשקעה נעדיף את אזורי מעמד הביניים שכן שם נוכל למצוא נכסים אטרקטיביים במחירים שפויים. משפחה ממעמד הביניים בארה"ב שמרוויחה כ-40,000 דולר בשנה תבחר לגור באזור כזה שרמת המחייה תאפשר להם לחיות ברמה סבירה ואף יותר מזה.

נתונים חדשים שמתפרסמים בימים אלו מראים שבערים כמו קליבלנד או דיטרויט כל ארבע בתים מתוך חמש נמכר למעמד הביניים ואילו בערים כמו ניו יורק ולוס אנג'לס רק אחד לארבע. בעיר סן פרנסיסקו הפער אפילו גדול יותר ורק אחד משבע בתים נמכר למעמד הביניים.

כשאנו מדברים על מעמד הביניים בארה"ב אנו מדברים על נכסים בשווי של עד 150,000 דולר. נכסים בשווי גבוה יותר מכוונים למעמד גבוה יותר והוצאות המחייה באזורים אלו יהיו בדרך כלל גבוהים יותר לכן באזורים אלה משפחה ממוצעת ממעמד הביניים לא תוכל לרכוש בית.

כיצד לחסוך כסף בשיפוץ נכס מרחוק

כמעט כל נכס להשקעה שנרכוש ידרוש שיפוץ מסוים. נכס טוב ידרוש שיפוץ מינימלי של צביעת הדירה ואולי גם החלפת השטיחים. נכסים במצב פחות טוב ידרשו בין היתר שיפוץ מטבח או עידכון חדר האמבטיה, החלפת אריחים שבורים ברצפה, תיקונים בגג ובמערכת החימום.

כשאנו נמצאים עדיין בשלב הרכישה עלינו לתכנן את תקציב השיפוץ. תיכנון לקוי יכול להוביל לעלויות בלתי צפויות ואם הרזרבה שהכנו מראש קטנה מידי אנו צפויים למצוא את עצמנו בחריגה מהתקציב ועם נכס שלא מתאים בכלל להערכות בדיקת הכדאיות שביצענו לפני הרכישה. ככל שמצב הנכס יהיה גרוע יותר כך גם טווח המחירים של השיפוץ יכול להשתנות באופן בלתי צפוי כשעוד ועוד דברים חדשים מתגלים כל פעם.

אז איך בכל זאת עלינו לבצע את התיכנון ומתי ?

דמי ביטחון – Security deposit בשכירת דירה בארה"ב

אחת הבעיות הגדולות ביותר של בעלי נכסים להשכרה וזה לא משנה אם זה בארץ או בחו"ל היא ההתמודדות עם דייר שמפסיק לשלם.
בארץ מקובל לקחת צקים מראש לשנה ולהחתים את הדייר על שטר ביטחון או ערבות בנקאית ועדיין כאשר דייר יפסיק לשלם ההתמודדות מולו קשה מאוד. הדייר יכול להישאר בנכס גם מבלי לשלם מספר חודשים עד שנוכל לפנות אותו וזאת רק אחרי פניה לבית משפט וביצוע הליך מסורבל וארוך שיכלול בין היתר התמודדות נפשית קשה של בעל הנכס.

בארצות הברית המצב שונה לחלוטין בכל הקשור לפינוי דייר לא משלם מהנכס. החוקים נוקשים מאוד וברוב המדינות נוטים לטובת בעל הנכס ולא הדיירים. דייר שלא ישלם יקבל כבר אחרי 7 ימים הודעה הנקראת – Notice, המתריעה לדייר על אי התשלום. בשלב זה מתווסף קנס שנע בין 10 ל- 15% מגובה השכירות החודשית ונקרא Late fee. במידה והדייר עדיין לא שילם את החוב עד ל-15 לחודש, נשלח מכתב נוסף הנותן לדייר התראה אחרונה ואפשרות לתשלום תוך 3 ימים או להתפנות מידית מהנכס.

מה אומר המונח - Under Water

המונח (Under Water אנדר ווטר) נפוץ מאוד בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן בארצות הברית.
הוא מתאר מצב שמתרחש באיזור אחרי שבועת הנדל"ן מתנפצת. בשנת 2008 הייתה התרסקות מחירים בשוק הנדל"ן האמריקאי שהותירה מליוני בעלי נכסים עם נכס ששווה פחות מהמשכנתה שנלקחה לצורך רכישתו.

לדוגמא בית שנרכש בשנת 2006 במחיר של 200,000 דולר כאשר המחירים היו בשיאם, הרוכשים לקחו משכנתה של 150,000 דולר ושילמו מכספם רק 50,000 דולר. למרות שבדרך כלל מחירי הנכסים עולים ועולים אף אחד לא ציפה את המפלה שבאה בעקבות המשבר הכלכלי של שנת 2008. הנכס המדובר ירד בערכו לשווי של 120,000 דולר. זאת אומרת שעכשיו שווי השוק של הנכס קטן ב-30,000 דולר מגובה המשכנתה, מצב כזה של נכס נקראUnder Water .

מהו Foreclosure וכיצד נוכל להפיק ממנו את המיטב

Foreclosure זהו תהליך כינוס הנכסים לנכסים בארצות הברית.

כינוס נכסים בתהליך של Foreclosure קורה כאשר בעל נכס לא עומד בתשלומים של הלוואת המשכנתא על הנכס. במקרה כזה נותן ההלוואה – בדרך כלל מדובר בבנק שמעקל את הנכס ומציע אותו למכירה על מנת לכסות את ייתרת ההלוואה.

הבנקים עצמם לא מנהלים את מכירות הנכסים וכדי לבצע את המכירה של הנכס נעזר הבנק בשרותי מתווכים. מתווכים אלו נקראים – REO Agents, מתווכים אלו מתמחים במכירות מסוג זה.

רכישת נכס בכינוס נכסים הינה הזדמנות נפלאה למשקיע לרכוש נכס מתחת למחיר השוק, לרכוש נכס למטרת השכרה או למטרת פליפ.

ישנם מספר דרכים שבהם נוכל לאתר נכסים בכינוס: