פרויקט נוסף הסתיים בהצלחה

נכס נוסף שנרכש בג'קסונוויל פלורידה, סיים שיפוץ והושכר בתוך חודש וחצי מסיום הרכישה ב-975$ לחודש.

6746 Long Meadow Cir S, Jacksonville, FL 32244

הנכס נרכש ישירות מהבנק בעלות של 48,000$, הנכס היה במצב גרוע ביותר ונאלצנו להחליף כמעט הכל בבית. סך כל העלויות והשיפוץ הסתכמו ב- 74,000$ לנכס ששווה בשוק המקומי כ-85,000$.

השיפוץ נעשה ברמה גבוהה המתאימה לשכונה וכלל מטבח חדש, שרותים ואמבטיה חדשים, מערכת מיזוג מרכזית חדשה, ריצוף קרמיקה, שטיחים חדשים לחדרים, שיפוץ אמבטיה ושרותים ויטרינות בסלון צביעה חיצונית ופנימית ועוד ועוד.

תמונות מהבית לפני השיפוץ:

תמונות מהבית לאחר השיפוץ:

         

 

        

לצפייה בנכסים נוספים שניתנים לרכישה מיידית - לחץ כאן

איך מרוויחים כסף מהשקעות בנדל"ן בארצות הברית

אנשים אשר מעוניינים להשקיע בנדל"ן צריכים לדעת, שישנן 2 דרכים עיקריות להשקעה בשוק זה ומתוכן הם צריכים לבחור מה מתאים להם.

הדרך הראשונה נקראת עסקאות פליפ (FLIP), זהו מודל שבו רוכשים נכס במחיר נמוך, משפצים אותו ומוכרים את הנכס ברווח. בדרך כלל דרושה איזו שהיא תקופת התמקצעות וניסיון בתחום הנדל"ן בארצות הברית בטרם נוכל לבצע עסקאות פליפ.

הדרך השנייה נקראת בשפה המקצועית Buy And Hold – קנה והחזק.
באסטרטגיה זו מתמקדים ברכישת נכסים מניבים, אשר רכישה של כמה נכסים כאלה כשלכל אחד מהם יש תזרים חיובי מסוים, המשקיע מגיע להכנסה חודשית אשר יכולה להיות מעל משכורת ממוצעת במשק.

כידוע לנו, שוק הנדל"ן בארה"ב חווה עליות ומורדות במהלך השנים. אין ספק שכיום אנחנו נמצאים בשלב של עלייה מתונה אשר תימשך עד המשבר הבא. לכן זה הזמן לרכוש נכסים במחיר נמוך, בהמשך אנחנו גם נזכה לראות עלייה במחירי השכירות, מה שאומר גידול בהכנסה שלנו מהנכס. בסופו של דבר, פוטנציאל לעלייה בערך הנכס מהווה מרכיב חשוב מאוד ברכישת נדל"ן לצורך השקעה לטווח ארוך.

השקעה בנדל"ן – איזה סוג נכסים מומלץ לנו לקנות

מי שמעוניין להיכנס להשקעה בנדל"ן בארה"ב, מומלץ לו לרכוש דירת קרקע עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים. דירות אלו נקראות בארה"ב, single Family 3/2. עבור אמריקאים רבים זה המינימום שהם מוכנים לקבל, נכס עם פחות משלושה חדשי שינה, עלול להוות חסם עבור רבים ולצמצם עבורנו את הדרישה לשכירות. עלינו לקחת בחשבון שמרבית הדיירים שמחפשים דירות להשכרה הם משפחות עם ילדים או זוגות צעירים, והם מחפשים דירות עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים, מינימום.

נכס אחר שנחשב מאוד פופולארי בארה"ב הוא Multi Family. נכס שמורכב ממקבץ בתים או דירות. מדובר על נכס שמיועד לאוכלוסייה מהמעמד הנמוך והבינוני. כל אחת מהיחידות במקבץ עומדת בפני עצמה ומיועדת לדיירים שונים. החיסרון של נכס כזה הוא, שאם רוצים להשקיע בו, יש צורך להבין בנדל"ן. מחיר הנכס נבחן על ידי אחוז התפוסה שלו. בנכסי מולטי פמילי, תזרים המזומנים גדול יותר מאשר בסינגל פמילי, למרות שבדיור מהסוג השני, הדרישה לשכירות גבוהה יותר ומדובר באוכלוסייה בעלת מעמד מבוסס יותר.

מה צריך לדעת לפני שנכנסים להשקעה בנדל"ן

אחת השאלות שעומדות בבסיסן של השקעות בנכסים היא, מתי אנחנו נראה את הכסף מההשקעה. הכלל אומר שאם אנחנו לא רואים את הכסף מהיום הראשון, אז עלינו לוותר עליו ולהמשיך לעסקה הבאה. השוק מוצף אפשרויות, עסקאות שיכולות להכניס לנו כסף כבר מהיום הראשון, שחבל מאוד להשקיע את מיטב כספנו בעסקאות שיש הנחה שיום אחד אנחנו נראה את ההשקעה שלנו חוזרת.

השקעות בנדל"ן שמיועדות לטווח ארוך, הן השקעות של תזרים מזומנים והן אינן אמורות להיות מושפעות ממגמות השוק. שכן גם אם השוק יהיה בירידה, אנחנו עדיין נקבל את שכר הדירה החודשי שלנו, ואם השוק יהיה בעלייה אז ערך הנכס שלנו יעלה. כמובן שעלייה זו תהיה רק על הנייר כל עוד אנחנו מחזיקים בנכס ולא מוכרים אותו. רק ביום שנמכור, נוכל לדעת אם הרווחנו או לא.

חשוב להבהיר, השקעות נדל"ן לטווח ארוך לא יהפכו אותנו לעשירים באופן מיידי אלא רק ייצרו עבורנו מסלול הכנסה קבועה, שעם הזמן תעלה, בעקבות העלייה במחירי השכירות. בטווח הארוך, כאשר נשלים את החזר תשלום ההלוואות על הנכס והחזר המשכנתאות, אז נגלה שההכנסה החודשית הקבועה שלנו גדלה, בעוד החובות קטנים, ואז נוכל להרגיש עשירים.

אין ספק שהשקעות נדל"ן בארצות הברית יאפשרו לנו ליהנות מהכנסה קבועה נוספת למשכורת שלנו, והן יאפשרו לנו גם לחיות בכבוד הגיל הפרישה ולדאוג לילדים שלנו במהלך הזמן.

עלינו לזכור שכל השקעה טובה מתחילה במחשבה ונגמרת במעשים. בשלב מסוים עלינו להפסיק לחשוב ולעשות מעשה. הקפיצה הראשונה תהיה קשה, השנייה כבר תהיה קלה יותר והשלישית תהיה הרבה יותר קלה וכך הלאה. ככל שנקטין יותר את הסיכון כך נפעל בצורה חופשית יותר, ונוכל להתגבר על כל מכשול בדרך.

כיצד משקיעים בחוכמה

• מבצעים ניתוח מקדים על נכסים פוטנציאליים לרכישה ותזרים המזומנים הצפוי לנו מרכישתכם.
• בודקים היטב את הנכס בעת הרכישה. חשוב שהנכס יהיה במצב טוב, שלא נצטרך להשקיע בו ונוכל להשכיר אותו באופן מיידי. נכס במצב ירוד, נצטרך להשקיע בו ועלויות השיפוץ יפחיתו מתזרים המזומנים שלנו. 
• רוכשים בין 2 ל-4 נכסים בשכונות טובות – עדיף בפרוורים ולא במעגל הראשון או השני ממרכז העיר, קרוב לשירותים קהילתיים. עם הזמן ערך הנכסים שלנו בעקבות המיקום האידיאלי שלהם. 
• רוכשים נכסים ב-10 אחוז פחות מערכם בשוק. מה שייתן לנו יתרון ביצירת תזרים מזומנים וכן בתחשיב בעת מכירתם. 
• מנהלים את הנכס באמצעות חברת ניהול מקצועית, עוקבים אחריה ואחרי השירות שהיא מעניקה לנו. מבקשים תיעוד על כל פעולה, על כל תקלה ועל הוצאה כספית. צוות חברת הניהול הם האנשים שלנו בשטח, הם צריכים להיות מקצועיים ולעבוד בשבילנו. 

אם עדיין לא קראת את המדריך שלי להשקעה מוצלחת בארצות הברית אתה מוזמן להוריד אותו - מכאן 

אזור חדש מומלץ - ג'קסונוויל פלורידה

לפני יומיים חזרתי לארץ אחרי ביקור של שבועיים בפלורידה, עדיין מתאושש מהבדלי השעות אבל ניצוץ ההתלהבות משוק חדש וכל כך מבטיח לא עוזב אותי.
ג'קסונויל פלורידה - מישהו שמע על העיר הזו אי פעם? מה זאת העיר הזו?
אלה השאלות שגם אני שאלתי את עצמי ועד לפני כחצי שנה לא העלתי בדעתי שאני הולך להשקיע שם. לעזוב את ממפיס ואטלנטה, ערים ושכונות שאני מכיר נהדר ולהיכנס לשוק חדש, למה אני צריך את זה?

אבל המציאות טופחת לנו בפנים, עליות המחירים של השנתיים האחרונות והתחרות הגבוהה על כל נכס אילצו אותי ורבים אחרים לחפש שוק אחר סולידי יותר וכמובן עם פוטנציאל השבחה גבוה שעדיין לא מיצה את עצמו. ג'קסונוויל עמדה בכל הקריטריונים שחיפשתי.

לפני כחודשיים שלחתי לשם את שני אנשי השטח שלי להתמקם ולהתחיל ללמוד את השוק, בחורים צעירים ורווקים שאין להם שום בעיה לקום וללכת לאן שאני שולח אותם. הם הזרוע הארוכה שבשטח, אנשי הקרקע שהולכים ובודקים פיזית כל כתובת וכל נכס פוטנציאלי שאנו מאתרים.

לפני שבועיים הצטרפתי אליהם ביחד עם מספר משקיעים שהצטרפו אלי כדי להכיר את השטח ולהתרשם מרמת השכונות והנכסים.
זה היה ביקור מוצלח מכל הבחינות. הצלחנו למצוא שכונות נהדרות ברמות מחירים אטרקטיביים עם אוכלוסייה טובה.

ג'קסונוויל היא עיר מדהימה, בכל שכונה יש אגם עם ברבורים ותחושת פסטורליות באוויר. בכל שכונה קיים מרכז מסחרי גדול עם כל הרשתות הגדולות. העיר עצומה בגודלה ומשתרעת על שטח עצום. כדי לעבור בין שכונה לשכונה יש לעלות על הכביש המהיר I95 החוצה את העיר מצפון לדרום, לפעמים נסענו חצי שעה על הכביש המהיר מנכס לנכס ועדיין לא יצאנו מהעיר. ג'קסונוויל היא העיר בעלת האוכלוסייה הגדולה ביותר בפלורידה עם מעל מליון ומאתיים תושבים והעיר בעלת השטח הגדול ביותר בכל ארה"ב.
מזג האוויר נהדר בחודשי הקיץ עם טמפרטורות חמימות של מעל 25 מעלות המזכירות מאוד את מזג האויר בארץ בתקופת הקיץ אך תופעת טבע מדהימה שחוויתי מספר פעמים הייתה גשם זלעפות שירד פתאום באמצע היום למשך 20 דקות ללא הפסקה ונעלם כאילו לא היה, זה היה מדהים.

ג'קסונוויל חוותה משבר כלכלי חריף בשנת 2007 והנדל"ן התרסק למחירים הזויים, בתים חדשים שנבנו בשנת 2004 שיהו שווים כ-140,000$ איבדו מעל 60% מערכם וניתן היה לרכוש אותם ב-50,000$ בלבד. הירידות במחירים נמשכו עד סוף 2012 ורק בתחילת שנת 2013 עם התאוששות הכלכלה החלו להרגיש את העליות במחירים.
מאז עברו שנתיים וחצי של עליות מחירים והשוק ממשיך לתקן את עצמו אך קצב העלייה האט במקצת ועומד על כ-3-5% עליית מחירים שנתית.

נכון להיום בג'קסונוויל פלורידה ניתן עדיין לרכוש נכסים ב-50-60% משוויים בשיא של 2007 ולהנות מעליית ערך מתונה של 3-5% בנוסף להכנסה גבוהה משכירות שההחזר ממנה לא יורד מ-10% נטו בשנה.

דוגמאות לבתים שרכשנו:

6729 Champlain Rd, Jacksonville, FL             7218 Zapata Dr, Jacksonville, FL

Total Investment including rehab - 64K          Total Investment including rehab - 62K

                                      6812 Rhone Dr, Jacksonville, FL  

                                      Total Investment including rehab - 65K

איפה קונים היום נכס להשקעה בארה"ב

אפריל 2015 ארה"ב הגדולה מכילה שווקים רבים ומגוונים. היא כל כך גדולה ומשקיעים רבים מנסים למצוא את השוק הנכון להשקיע בו ואף פעם לא בטוחים אם הם נמצאים באזור הנכון בזמן הנכון.

אנסה לעשות לכם קצת סדר ולכוון אתכם למקום הנכון היום להשקיע בו בארה"ב.

עליית המחירים מורגשת בכל רחבי ארצות הברית אבל עדיין יש שווקים קרים יותר וחמים יותר לכן בתור קונים נרצה למצוא שוק שבו יהיה לנו יותר כח מיקוח מול מוכרים, שוק שבו ניתן בקלות להוריד מחירים ולקנות בזול יותר ממחירי הדרישה של המוכרים, שוק כזה נקרא שוק של קונים. בתור מוכרים נרצה שוק שבו נכסים נמכרים מהר במחירים טובים ואפילו מעל מחירי הפרסום, שוק שבו כמות הקונים גדולה יותר מכמות המוכרים, שוק כזה נקרא שוק של מוכרים.

אם אתם רוצים שיהיה לכם כח מיקוח מול מוכרים, השוק הטוב ביותר להיות בו היום הוא השוק של פילדלפיה פנסילבניה, שיקגו אילנוי, קליבלנד אוהיו, מיאמי וערים נוספות בפלורידה לעומת זאת כדי למכור מהר ובמחיר טוב אתם צריכים להיות בשוק של סאן ג'וש וסאן פרנסיסקו קליפורניה, דנוור קולוראדו וסיאטל וושינגטון.

לפי המפה אפשר לומר בוודאות שהשווקים הרותחים היום בארה"ב הם מדינות רצועת השמש במערב והשווקים הרגועים יותר נמצאים היום במזרח ארצות הברית.

* הנתונים נלקחו מאתר הנדל"ן www.zillow.com.

איך נבחר את חברת הניהול הנכונה להשקעות שלנו

בחירת חברת הניהול שלנו הוא גורם בעל משקל גבוה ברמת ההצלחה שלנו, אנו רוכשים נכס במיטב כספנו וחייבים מישהו אמין ואיכותי שיגן על רכושנו. ישנן חברות ניהול שמנצלות את העובדה שמדובר במשקיע זר שלא כל כך מעורב ויוצרות תיקונים פיקטיביים והוצאות מיותרות שיכולות לגרום לנזק גדול מאוד למשקיע. אלה חלק מהחששות הכבדים שעוברים בראש של כל משקיע שרוכש בית להשקעה בחו"ל אך ישנם דרכים שבעזרתם נוכל לוודא שאנחנו עובדים עם חברה אמינה שבראש עניינה הוא טובת הלקוח שלה.

הרבה פעמים אני נתקל במשקיעים ששואלים אותי כמה אחוז חברת ניהול מסוימת שאני עובד אתה גובה עבור השירותים שלה. כשהם שומעים שחברת הניהול גובה 10% הם מרימים גבה, "אני משלם רק 8% לחברת הניהול שלי, אתה פרייר" מה שהם לא מספרים הוא שבמהלך השנה היו להם מספר תיקונים גבוה במיוחד והם נאלצו לשלם סכומים גבוהים על ביקורים חוזרים ונשנים בנכס.

יש משמעות גדולה מאוד למתן מענה מהיר לתקלות שמתוקנות על ידי אנשי מקצוע עם תעודות או לחאפרים.
המסקנה הראשונה שאתם יכולים להסיק מכך הוא שאין משמעות ואין הבדל רציני בין תשלום של 8% או 10%, חברת רצינית לא תנהל משא ומתן על עמלת הניהול ואם הם מתעקשים על 10% אל תתווכחו איתם זה ישתלם לכם לטווח הארוך.

חברת ניהול קטנה תעסיק קבלנים שיחייבו על פי קריאת שירות, דבר שייקר באופן משמעותי את עלויות התחזוקה. לעומת זאת חברת ניהול גדולה תעסיק עובדים על בסיס תשלום משכורת חודשית, כך שביקור חוזר בנכס אחרי תקלה לא אמור להוות תשלום נוסף לבעל הנכס.

ההפסד הגדול ביותר שמשקיע יכול לחוות הוא בית ריק. אם הדיירים לא יהיו מרוצים מתפקוד חברת הניהול, הם יעזבו את הבית והמשקיע שוב יחווה הפסדים.

חברת ניהול טובה תחזיק משרד עם שרות לקוחות ותיתן מענה אנושי, כמובן בשעות העבודה הרגילות, ומספר טלפון למקרה חירום מעבר לשעות העבודה. חשוב להתקשר בעצמנו בספר פעמים כדי לוודא שאכן המענה מהיר וכמובן גם אדיב.

נקודה חשובה נוספת שמשקיעים נוטים להתעלם ממנה היא נקודת סיום ההתקשרות בין המשקיע לחברת הניהול. חברת ניהול טובה ורצינית תיתן למשקיע את האופציה להפסיק את השרות בכל רגע נתון ללא קנסות וללא עיכובים מיותרים, חברה שתגביל אותך ללא אפשרות יציאה במהלך הדרך אלא רק בסוף השנה צריכה להדליק מנורת אזהרה אצל המשקיע.

כמו שכבר הזכרתי לעיל, ההפסד הגדול שמשקיע יכול לחוות הוא בית ריק, לכן חשוב מאוד לבדוק את אחוז הבתים הריקים של חברת הניהול. חברת ניהול טובה תתגאה בנתון הזה ולא יהיה לה מה להסתיר. במידה והממוצע עומד על 90% ומעלה יש להניח שחברת הניהול מצליחה להשכיר את הבתים במהירות, ככל שנצליח להשאיר את הבית מושכר וללא החלפות של דיירים כך נמקסם את ההשקעה שלנו.

אם בכל זאת התפנתה הדירה וודאו שחברת הניהול נותנת לכם עדיפות עליונה, בקשו לוח זמנים להכנת הדירה להשכרה מחדש, מה העלויות הצפויות לכם במהלך הזמן הפנוי ודרשו לדעת באיזה ערוצי פרסום הם משתמשים כדי לפרסם את הדירה להשכרה וכיצד הם מסננים דיירים.

חברת הניהול חיבת לבצע בדיקות רקע ובדיקת קרדיט על דיירים פוטנציאליים, ייתכן שתאלצו לוותר על דייר או שניים אך אין טוב יותר מדייר איכותי בעל היסטוריית השכרה טובה שישמור לכם על הבית.

כפי שראיתם, גם את חברת הניהול חייבים לבקר ולנהל, אל תקבלו שום דבר כמובן מאליו, תמיד תשאלו שאלות ותחקרו וגם אם משהו לא נראה לכם בקשו הסברים, זו הדרך היחידה לשמור על ההשקעה שלכם.

חלון ההזדמנויות בארה"ב הולך ונסגר, התחרות גדולה וחשוב לרכוש נכסים מתחת למחירי השוק. בעזרת הקשרים שיצרתי תוכלו לרכוש נכסים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק ולהרוויח אלפי דולרים כבר ברכישה.

מלאו את השאלון המצורף והצטרפו לעשרות לקוחות מרוצים שרכשו בעזרתי נכס מניב בארה"ב - לחצו על הקישור.