ישנם מספר סוגים של אסטרטגיות בהשקעות בנדל"ן. אסטרטגיה אחת היא לקנות במחיר נמוך לשפץ ולמכור ברווח, אסטרטגיה אחרת היא אסטרטגיה בראייה לטווח ארוך, רכישת נכסים מניבים כשלכל אחד מהם תזרים חיובי כזה או אחר, יחד כשכבר ישנם כמה כאלה מגיעים להכנסה חודשית שיכולה לעלות בהרבה על ההכנסה הממוצעת ממשכורת.
שוק הנדל"ן חווה עליות ומורדות במהלך השנים ואין ספק שאנחנו בפתחה של עלייה מתונה שתימשך עד למשבר הבא, זה הזמן לרכוש נכסים במחיר נמוך מהרבה ממחירי הבנייה, במשך הזמן גם נראה עלייה במחירי השכירות, הכנסה שתיכנס ישירות לכיסנו. פוטנציאל לעליית ערך הנכס גם הוא מרכיב חשוב בקניית נדל"ן לטווח ארוך.
איזה סוג של נדל"ן כדאי לקנות?
בהשקעות נדל"ן לטווח ארוך חייבים לקחת בחשבון שאתם לא הולכים להתעשר מתזרים המזומנים של הנכסים האלה אלא יוצרים לעצמכם הכנסה קבועה שתעלה בערכה עם הזמן עם העלייה במחירי השכירות, אבל בטווח הארוך כאשר במשך הזמן המשכנתאות וההלוואות המשולמות בכל חודש הולכות וקטנות, לאט לאט תשימו לב שההכנסה החודשית שלכם בעצם גודלת והחובות שלכם קטנים מיום ליום עד שיום אחד כל הנכסים שקניתם הם שלכם במלואם - כאן כבר מגיע העושר הגדול והמיוחל.
הנדל"ן הוא אחד הדרכים שיאפשרו לכם לחיות בכבוד בגיל הפרישה וגם לדאוג לילדים בהוצאות הגדולות של החיים, הלימודים הגבוהים או רכישת בית, רוב העשירים מחזיקים בתיקי השקעות בנדל"ן לטווח ארוך ובמשך הזמן רוכשים עוד ועוד נכסים.
כיצד נוכל להבטיח את ההשקעה:
שוק הנדל"ן חווה עליות ומורדות במהלך השנים ואין ספק שאנחנו בפתחה של עלייה מתונה שתימשך עד למשבר הבא, זה הזמן לרכוש נכסים במחיר נמוך מהרבה ממחירי הבנייה, במשך הזמן גם נראה עלייה במחירי השכירות, הכנסה שתיכנס ישירות לכיסנו. פוטנציאל לעליית ערך הנכס גם הוא מרכיב חשוב בקניית נדל"ן לטווח ארוך.
איזה סוג של נדל"ן כדאי לקנות?
הנכס הפופולארי ביותר היום הוא דירת קרקע בעלת 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים שנקרא single Family 3/2גם בארה"ב הדיירים דיי מפונקים ונכס עם שירותים ואמבטיה אחת יהווה חסם בפני חלק מהדיירים הפוטנציאליים.
רוב הדיירים הם משפחות עם ילדים ו-3 חדרי שינה הם אידיאליים, גם זוג צעיר יקבל בברכה חדר נוסף שבו הוא יוכל להשתמש כמחסן או כחדר עבודה.
סוג הנכס השני המומלץ הוא Multi Family , נכסים אלה מורכבים מ-2 יחידות ומעלה ממקבץ של בתים או דירות קונדו, בדרך כלל הוא מותאם לאוכלוסייה ממעמד הביניים והנמוך כאשר כל יחידה היא בפני עצמה. סוג זה של נכסים דורש הבנה קצת יותר מעמיקה בנדל"ן, מחיר הנכס נבחן על ידי אחוזי התפוסה וההתנהלות הכלכלית שלו, למרות שהדרישה לשכירות גבוהה יותר בנכסי סינגל פמילי בדרך כלל נכסי מולטי פמילי הם בעלי תזרים מזומנים גדול יותר מהסינגל פמילי.
אחת השאלות החשובות ביותר שאתם צריכים לשאול את עצמכם כשאתם בוחנים עסקה לרכישת נכס היא מתי אני יראה כסף מההשקעה? אם הנכס לא מכניס לכם כסף מהיום הראשון ותרו עליו והמשיכו לעסקה הבאה יש כל כך הרבה עסקאות שיכניסו לכם כסף כבר מהיום הראשון, אתם משקיעים ממיטב כספכם ואתם לא יכולים להרשות לעצמכם לקוות או להניח הנחות שהנכס יושכר או שיעלה בערכו בפרק זמן מסוים.
השקעה בנדל"ן לטווח ארוך היא עסקת תזרים מזומנים ללא התחשבות במגמת השוק שיכול לעלות וגם לרדת בשנים הקרובות, האמת היא שזה לא כל כך אמור לעניין אותנו, אם השוק יהיה בירידה עדיין נקבל את שכר הדירה החודשי שלנו ואם השוק יהיה בעלייה אז ערך הנכס שלנו יעלה - אבל שימו לב זה רק על הנייר ורק ביום בו תימכרו את הנכס רק אז תוכלו לדעת אם אכן מימשתם ברווח או לא, אם אין רווח תמיד תוכלו להמשיך ולהשכיר את הנכס.
רוב הדיירים הם משפחות עם ילדים ו-3 חדרי שינה הם אידיאליים, גם זוג צעיר יקבל בברכה חדר נוסף שבו הוא יוכל להשתמש כמחסן או כחדר עבודה.
סוג הנכס השני המומלץ הוא Multi Family , נכסים אלה מורכבים מ-2 יחידות ומעלה ממקבץ של בתים או דירות קונדו, בדרך כלל הוא מותאם לאוכלוסייה ממעמד הביניים והנמוך כאשר כל יחידה היא בפני עצמה. סוג זה של נכסים דורש הבנה קצת יותר מעמיקה בנדל"ן, מחיר הנכס נבחן על ידי אחוזי התפוסה וההתנהלות הכלכלית שלו, למרות שהדרישה לשכירות גבוהה יותר בנכסי סינגל פמילי בדרך כלל נכסי מולטי פמילי הם בעלי תזרים מזומנים גדול יותר מהסינגל פמילי.
אחת השאלות החשובות ביותר שאתם צריכים לשאול את עצמכם כשאתם בוחנים עסקה לרכישת נכס היא מתי אני יראה כסף מההשקעה? אם הנכס לא מכניס לכם כסף מהיום הראשון ותרו עליו והמשיכו לעסקה הבאה יש כל כך הרבה עסקאות שיכניסו לכם כסף כבר מהיום הראשון, אתם משקיעים ממיטב כספכם ואתם לא יכולים להרשות לעצמכם לקוות או להניח הנחות שהנכס יושכר או שיעלה בערכו בפרק זמן מסוים.
השקעה בנדל"ן לטווח ארוך היא עסקת תזרים מזומנים ללא התחשבות במגמת השוק שיכול לעלות וגם לרדת בשנים הקרובות, האמת היא שזה לא כל כך אמור לעניין אותנו, אם השוק יהיה בירידה עדיין נקבל את שכר הדירה החודשי שלנו ואם השוק יהיה בעלייה אז ערך הנכס שלנו יעלה - אבל שימו לב זה רק על הנייר ורק ביום בו תימכרו את הנכס רק אז תוכלו לדעת אם אכן מימשתם ברווח או לא, אם אין רווח תמיד תוכלו להמשיך ולהשכיר את הנכס.
הנדל"ן הוא אחד הדרכים שיאפשרו לכם לחיות בכבוד בגיל הפרישה וגם לדאוג לילדים בהוצאות הגדולות של החיים, הלימודים הגבוהים או רכישת בית, רוב העשירים מחזיקים בתיקי השקעות בנדל"ן לטווח ארוך ובמשך הזמן רוכשים עוד ועוד נכסים.
- בתור התחלה מומלץ לרכוש בין 2 ל-4 נכסים הגובלים בשכונות הטובות אבל לא ממש בתוכם - נכסים אלו יעלו משמעותית פחות וייצרו תזרים מזומנים גבוה יותר, נכסים אלו צריכים להיות קרובים לכל השירותים הקהילתיים.
- למד היטב את הנכסים שאתה קונה - בצע ניתוח לתזרים המזומנים. תזרים מזומנים חיובי הוא סכום הכסף החודשי הנשאר לך אחרי כל ההוצאות על הנכס.
- רכוש נכסים ב-10% לפחות מתחת למחיר השוק, דבר שייתן לך יתרון משמעותי בתזרים המזומנים מהנכס וכמובן בתחשיב לקראת מכירה.
- בדוק את מצב הנכס בעת הקנייה, נכס טוב הוא נכס שלא צריך להשקיע בו הרבה כדי להביא אותו למצב שהוא מוכן להשכרה. נכס במצב ירוד ידרוש תחזוקה רבה דבר שינגוס משמעותית בתזרים המזומנים.
- נהל את הנכס וההשקעה כמו מקצוען, עקוב מקרוב אחרי חברת הניהול של הנכס, חברת ניהול טובה תדע לסנן דיירים ולבחור את הדיירים הטובים ביותר לנכס שלך, היא תדאג לאסוף את התשלומים החודשיים ולשלם את כל ההוצאות החודשיות עבורך, התפקיד שלך הוא לעקוב אחריהם ולבדוק אותם, בקש לדעת על כל ביקור בנכס והמטרה שלו, דאג לקבל תיעוד על כל תקלה בנכס וסכום התיקון שבוצע, בתקלות מעבר לסכום מסויים בקש הצעת מחיר נוספת לפני התיקון.
